Die meisten Berliner Gastgeber suchen zuerst nach einer Zahl von Tagen. In Berlin gibt es diese Zahl für die eigene Wohnung nicht. Die erste Frage lautet, welches Papier Sie brauchen. Darüber entscheidet ein Anteil an der Wohnfläche.
Neunundvierzig Prozent, nicht neunzig Tage
Das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz gilt seit dem 01.05.2014 und wurde im Frühjahr 2018 verschärft. Es schützt Wohnraum vor Leerstand, Abriss und der Umwandlung in Gewerberaum oder Ferienwohnung. Eine kurzzeitige Vermietung an Gäste fällt damit nicht unter das Mietrecht, sondern unter ein Verbot mit Erlaubnisvorbehalt.
Die entscheidende Trennlinie verläuft innerhalb Ihrer eigenen Wohnung.
Bis 49 Prozent der Hauptwohnung
Anzeige, kostenfrei
Mehr als 49 Prozent oder die ganze Wohnung
Genehmigung, gebührenpflichtig
Die halbe Anrechnung von Küche und Bad klingt nach einer Formalie und ist es nicht. In einer Zweizimmerwohnung mit großer Wohnküche kippt die Rechnung genau dort. Wer sie im Kopf überschlägt statt sie auszurechnen, reicht die falsche Unterlage ein und erfährt es erst Wochen später.
Die Hauptwohnung muss Hauptwohnung bleiben. Der tatsächliche Lebensmittelpunkt darf durch die Vermietung nicht aufgegeben werden. Genau das prüft das Bezirksamt anhand der Meldebescheinigung. Wer sich für den Sommer abmeldet und die Wohnung durchgehend vermietet, verliert die Grundlage seiner Anzeige rückwirkend.
Die Nebenwohnung ist der teurere Weg
Für eine Berliner Nebenwohnung sieht das Gesetz keinen anzeigefreien Korridor vor. Hier ist die Genehmigung der Regelfall. Sie wird im Regelfall nur erteilt, wenn die Nutzung als Ferienwohnung an höchstens 90 Tagen im Jahr erfolgt.
Antrag beim Wohnungsamt
Zuständig ist das Bezirksamt, in dessen Bezirk die Wohnung liegt. Rechtsgrundlage sind das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz und die zugehörige Verordnung.Unterlagen
Meldebescheinigung, Begründung mit Nachweisen, bei Mietern der gültige Mietvertrag und die Zustimmung des Eigentümers, bei Eigentümern der Grundbuchauszug.Gebühr
100 Euro je Wohneinheit für die Hauptwohnung, 150 Euro je Wohneinheit für die Nebenwohnung. Ein Negativattest ohne Renditeberechnung kostet 77 bis 231 Euro, mit Renditeberechnung 231 bis 693 Euro.
Gebühren des Berliner Zweckentfremdungsverfahrens
- Negativattest mit Renditeberechnung, Obergrenze
- 693 €
- Negativattest ohne Renditeberechnung, Obergrenze
- 231 €
- Genehmigung Nebenwohnung
- 150 €
- Genehmigung Hauptwohnung
- 100 €
Die teuerste Position ist kein Bußgeld, sondern eine Auskunft. Ein Negativattest mit Renditeberechnung kostet mehr als das Vierfache der Genehmigung, die es ersetzen soll. Es wird meist erst beantragt, wenn der Streit mit dem Bezirksamt schon läuft.
4 Gebührenpositionen des Dienstleistungsblatts von Service Berlin zur zeitweisen Vermietung ·Eine Bearbeitungsfrist nennt das Verfahren nicht. Es ist ausdrücklich einzelfall- und antragsabhängig. Wer im Frühjahr eine Sommersaison plant, plant deshalb ohne Zusage.
Siebzehn Zeichen in jedem Inserat
Mit der Anzeige oder der Genehmigung vergibt das Bezirksamt eine Registriernummer aus 17 Zeichen, bestehend aus Ziffern, Buchstaben und Sonderzeichen. Seit dem 01.08.2018 muss sie beim Anbieten und Bewerben von Wohnraum öffentlich sichtbar angegeben werden, insbesondere auf Internetportalen.
Diese Nummer ist die einzige Angabe des ganzen Verfahrens, die jeder Mensch mit einem Browser prüfen kann. Ein Inserat ohne sie ist kein Formfehler im Hintergrund, sondern ein öffentlich sichtbarer Mangel. Nachbarn melden ihn häufiger, als Behörden ihn finden.
| Vorgang | Papier | Gebühr |
|---|---|---|
| Zimmer der Hauptwohnung, bis 49 Prozent | Anzeige | keine |
| Hauptwohnung über 49 Prozent | Genehmigung | 100 Euro |
| Nebenwohnung, höchstens 90 Tage | Genehmigung | 150 Euro |
| Auskunft über die Genehmigungsfreiheit | Negativattest | 77 bis 693 Euro |
Verstöße sind Ordnungswidrigkeiten. Nach Paragraf 7 Absatz 4 des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes reicht der Rahmen bis 500.000 Euro. Diese Zahl beschreibt keinen Regelfall. Sie beschreibt, in welcher Rechtsmaterie Sie sich bewegen.
Das neue Meldeportal und die Plattformen
Am 31.03.2026 hat die Senatskanzlei mitgeteilt, dass das Zweckentfremdungsverbotsgesetz an die europäischen Vorgaben zur kurzfristigen Vermietung angepasst wird. Die harmonisierten Standards für die Online-Registrierung und für die Vergabe eindeutiger Kennnummern gelten ab dem 20.05.2026 verbindlich in allen Mitgliedstaaten.
Für Gastgeber ändert sich damit weniger das Recht als seine Durchsetzung. Die Plattformen müssen die Registriernummer bei jedem Inserat verlangen und die Daten in festen Abständen über eine einzige digitale Eingangsstelle übermitteln. Was bisher eine Stichprobe war, wird ein Abgleich.
Diese zwei Zeilen setzen voraus, dass die Nummer und ihr Verfahrensstand irgendwo aufgeschrieben sind. Dort, wo abends jemand nachsieht. Wie sich das ordnen lässt, beschreibt so funktioniert es. Wien löst dieselbe Frage über ein ganz anderes Instrument, das Baurecht. Das steht in Kurzzeitvermietung in Wien.
