In Wien beginnt die Prüfung nicht im Kalender, sondern auf der Karte. Liegt die Wohnung in einer Wohnzone, ist die gewerbliche Kurzzeitvermietung nicht erlaubt. Keine Bewilligung kann daran etwas ändern.
Zuerst die Wohnzone, dann der Kalender
§ 7a der Bauordnung für Wien untersagt in Wohnzonen die regelmäßige entgeltliche Überlassung von Wohnungen zu kurzfristigen Beherbergungszwecken. Wohnzonen werden im Flächenwidmungsplan festgelegt. Sie folgen keiner Bezirksgrenze und sind einer Adresse nicht anzusehen.
Seit dem 01.07.2024 gilt außerhalb der Wohnzonen ein zweiter Satz Regeln. Dort dürfen Wohnungen gewerblich kurzzeitvermietet werden, aber nur mit einer auf höchstens fünf Jahre befristeten Ausnahmebewilligung nach § 129 Abs. 1a der Bauordnung.
Wohnung in der Wohnzone
§ 7a Bauordnung für Wien
Wohnung außerhalb der Wohnzone
§ 129 Abs. 1a Bauordnung
Die Stadt hat die Wirkung dieser Umstellung selbst beziffert. Im Jahr 2024 gingen 709 Anträge zur Kurzzeitvermietung bei der Baupolizei ein. Bis Jahresende kamen 337 Meldungen wegen missbräuchlicher Vermietung dazu. Am dichtesten lagen die Meldungen in der Leopoldstadt mit 44, in der Inneren Stadt mit 33 und in der Landstraße mit 28.
Neunzig Tage Home-Sharing ohne Bewilligung
Wer seine eigene Wohnung höchstens 90 Tage im Kalenderjahr vermietet und seinen Wohnsitz dort nicht dauerhaft aufgibt, braucht keine Ausnahmebewilligung. Das gilt auch in der Wohnzone. Es ist der einzige Weg, der dort offen bleibt.
Kostenlos ist dieser Weg trotzdem nicht. Die Ortstaxe fällt ab der ersten Nacht an. Das Gästeverzeichnis ebenfalls.
Ortstaxen-Konto
Vor der ersten Vermietung online anlegen. Danach wird monatlich abgerechnet, gezahlt wird bis zum 15. des Folgemonats, und die Jahreserklärung ist bis 15. Februar fällig.Gästeverzeichnis
Jeder Gast wird binnen 24 Stunden nach der Ankunft eingetragen. Die Aufzeichnungen sind sieben Jahre aufzubewahren, unabhängig davon, wie kurz der Aufenthalt war.Gewerbe oder nicht
Die Privatzimmervermietung als häusliche Nebenbeschäftigung bleibt bis zu zehn Betten gewerbefrei. Darüber hinaus stellt sich die Gewerbefrage zusätzlich zur Bauordnung, nicht an ihrer Stelle.
Die 90 Tage sind eine Grenze der Nutzung, nicht der Buchungen. Sie zählen im Kalenderjahr und hängen daran, dass die Wohnung Ihr Wohnsitz bleibt. Wer sich abmeldet und weiter vermietet, verlässt das Home-Sharing rückwirkend und landet in genau jenem gewerblichen Fall, den § 7a in der Wohnzone untersagt.
Die Ausnahmebewilligung und ihre vier Bedingungen
Außerhalb der Wohnzone wird die Bewilligung nicht nach Ermessen erteilt, sondern gegen eine Liste geprüft. Die Bedingungen gelten kumulativ. Eine einzige nicht erfüllte Bedingung reicht für die Abweisung.
| Bedingung | Was geprüft wird |
|---|---|
| Lage | Die Wohnung liegt nicht in einer Wohnzone und nicht in bestimmten Grünland-Kategorien |
| Förderung | Für die Wohnung wurden keine Wohnbauförderungsmittel verwendet |
| Nutzung des Gebäudes | Die Mehrheit der Wohnungen des Gebäudes dient weiterhin Wohnzwecken |
| Anteil im Haus | Höchstens 50 Prozent der Nutzungseinheiten dienen der gewerblichen Kurzzeitbeherbergung |
Die letzte Zeile ist die, an der Vorhaben scheitern, ohne dass der Antragsteller etwas falsch gemacht hätte. Der Anteil wird über das ganze Gebäude gerechnet. Also entscheiden auch die Nachbarn darüber. Wer als Zweiter kommt, kann die Schwelle schon überschritten vorfinden.
Dem Antrag beizulegen sind die Zustimmung aller Grundeigentümer, eine genaue Beschreibung der Wohnung, eine Auflistung sämtlicher Nutzungseinheiten des Gebäudes und die Zahl der touristischen Betten. Die Auflistung des ganzen Hauses ist der Teil, den kaum jemand allein zusammenbekommt.
Die Ortstaxe steigt in zwei Stufen
Die Ortstaxe ist in Wien keine feste Größe mehr, sondern ein Pfad mit zwei angekündigten Stufen. Wer heute kalkuliert, kalkuliert mit drei verschiedenen Sätzen innerhalb von zwölf Monaten.
Wiener Ortstaxe je Aufenthaltsentgelt
- Ab 01.07.2027
- 8 %
- 01.07.2026 bis 30.06.2027
- 5 %
- Bis 30.06.2026
- 3,2 %
Der Satz steigt in zwei Schritten auf das Zweieinhalbfache. Der Pauschalabzug von 11 Prozent, der den heutigen Satz von 3,2 Prozent begleitet, gehört zur alten Stufe, nicht zu den kommenden.
3 Sätze der Ortstaxe, wie sie die Stadt Wien mit ihren Geltungszeiträumen veröffentlicht ·Erhoben wird die Taxe auf das Beherbergungsentgelt, ohne Umsatzsteuer und ohne das Frühstück zum üblichen Preis. Minderjährige in Schul- oder Berufsausbildung, Gäste in Jugendherbergen und Studierende an Wiener Hochschulen sind befreit.
Diese Antwort stimmt nur, solange der Satz stimmt. Er wechselt an einem festen Datum, nicht nach Saison. Deshalb gehört er neben die Wohnungsdaten und nicht ins Gedächtnis. Wie sich das ordnen lässt, beschreibt so funktioniert es. Berlin regelt dieselbe Materie über das Wohnrecht statt über das Baurecht. Nachzulesen in Ferienwohnung in Berlin vermieten.
