Normativa de alquiler turístico en Madrid: el Plan RESIDE
Madrid tiene 16.100 pisos turísticos y 1.200 licencias. El Plan RESIDE separa el centro histórico del resto y cierra los edificios residenciales.
·9 min
En Madrid operan 16.100 pisos turísticos. Tienen licencia municipal 1.200. Esa distancia no es un problema de papeleo pendiente: es la razón por la que la ciudad ha reescrito su planeamiento.
#Mil doscientas licencias para dieciséis mil pisos
Las cifras las publica el propio Ayuntamiento, y conviene leerlas juntas porque cada una explica la siguiente.
Dato
Valor
Establecimientos turísticos en la ciudad
17.360
De ellos, pisos turísticos
16.100
Peso de los pisos turísticos
92,7 %
Pisos turísticos con licencia
1.200
Proporción con licencia
7,45 %
Locales transformados entre 2015 y 2024
3.306
El primer intento de ordenar esto fue el Plan Especial de Hospedaje, aprobado definitivamente en 2019. Dividía Madrid en tres anillos concéntricos según la saturación turística y exigía acceso independiente a los alojamientos que compartieran edificio con viviendas: sin puertas de entrada, portales ni ascensores comunes. Ese requisito sigue explicando por qué la inmensa mayoría de los pisos anunciados hoy no tiene licencia. No es que no la hayan pedido. Es que el edificio no la permite.
Anunciar un piso no lo legaliza, y la falta de licencia no prescribe con el tiempo. El plan de acción municipal aprobado en 2024 fijó un régimen sancionador escalonado de 30.001 €, 60.001 € y 100.001 € para quien opere sin autorización, además de congelar la concesión de nuevas licencias. El listado de viviendas con licencia es público y descargable, igual que su mapa.
La modificación del Plan General conocida como Plan RESIDE fue aprobada definitivamente por el Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid el 27/08/2025 y entró en vigor con su publicación en el Boletín Oficial de la Comunidad. Sustituye la geometría de tres anillos por una división más simple y bastante más dura.
Dentro del centro histórico
Quedan prohibidos los pisos turísticos dispersos en edificios residenciales, incluso en planta baja. En edificios residenciales catalogados no terciarizados, el cambio a uso turístico solo cabe en edificio exclusivo y durante quince años.
Perímetro definido calle a calle
Fuera del centro histórico
Los pisos dispersos siguen siendo posibles, pero exigen acceso independiente y quedan limitados a planta baja y primera planta. La transformación de locales queda vetada en 28 vías terciarias concretas.
Resto de la ciudad
La lógica del plan es concentrar la actividad en edificios enteros dedicados al hospedaje y sacarla de las escaleras donde vive gente. El Ayuntamiento identificó 210 edificios dotacionales susceptibles de reconversión para absorber parte de esa oferta.
Pisos turísticos en Madrid, con licencia y sin ella
Sin licencia
14900
Con licencia
1200
La barra corta es la que soporta toda la regulación. La larga es la que explica por qué la ciudad ha decidido cambiar el planeamiento en lugar de seguir tramitando expedientes uno a uno.
Quien compre pensando en alquilar por días debe mirar el edificio antes que el piso. La pregunta no es cuánto rinde la noche, sino si el portal admite un uso terciario y si la planta es la primera o la quinta. En el centro histórico esa pregunta ya tiene respuesta, y es que no.
Hay una capa estatal que conviene entender porque cambió dos veces en año y medio. El Real Decreto 1312/2024 creó un procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y una Ventanilla Única Digital, en aplicación del Reglamento europeo 2024/1028.
Lo que se creó
Un número de registro sin el cual no podía ofertarse la vivienda en las plataformas, gestionado a través del Registro de la Propiedad.
Lo que se anuló
El Tribunal Supremo anuló los artículos que regulaban ese procedimiento por falta de competencia estatal, al invadir competencias autonómicas de vivienda y turismo.
Lo que queda
La ventanilla única digital y las obligaciones de las plataformas: comprobaciones periódicas, transmisión mensual de datos de actividad y retirada de anuncios en 48 horas ante una resolución administrativa.
La consecuencia práctica es que el punto de control real vuelve a ser municipal y autonómico. Un número estatal no habilita nada. La licencia urbanística del edificio, sí.
Una ciudad con 14.900 pisos sin licencia y titulares semanales genera una categoría de mensajes que no aparece en ningún otro mercado: la duda sobre la legalidad de la propia reserva.
Elena R.AirbnbLlegada en 2 díasCopilote
Hola, he leído que Madrid está cerrando pisos turísticos. ¿El apartamento tiene licencia?21:40
Hola Elena. Sí. El apartamento figura en el listado municipal de viviendas de uso turístico con licencia, que el Ayuntamiento publica y actualiza. Las actuaciones que menciona la prensa se dirigen a los alojamientos sin autorización, no a los que están dados de alta.21:42
La pregunta llega la víspera. Una respuesta vaga se convierte en cancelación.
Esa respuesta exige tener escrito el número de expediente y la referencia del listado municipal en algún sitio accesible a quien contesta, un sábado por la noche. Es exactamente lo que resuelve una base de conocimiento por alojamiento, y es la diferencia entre contestar en dos minutos y perder la reserva. Puede verse cómo funciona el reparto entre lo que se responde solo y lo que se escala.
La normativa madrileña, punto por punto
Acceso independiente, la condición que casi nadie cumple
El Plan Especial de Hospedaje de 2019 exigía que un alojamiento turístico que comparta edificio con viviendas tenga entrada propia, sin usar puertas, portales ni ascensores comunes. En un edificio de vivienda colectiva del centro esa condición es casi siempre imposible sin obra estructural, y con frecuencia sin acuerdo de la comunidad.
Tres anillos, luego dos ámbitos
El plan de 2019 ordenaba la ciudad en tres anillos concéntricos, con el distrito Centro en el primero, Chamberí y partes de Chamartín, Salamanca, Retiro, Arganzuela y Moncloa en el segundo. El Plan RESIDE simplifica esa geometría en dos ámbitos, centro histórico y resto, y endurece el primero hasta la prohibición.
Quince años, no para siempre
En edificios residenciales catalogados no terciarizados del centro histórico, el cambio de uso a piso turístico solo cabe en edificio exclusivo y por un plazo de quince años. Es una autorización con horizonte, y ese horizonte no coincide con el plazo de una hipoteca.
Planta baja y primera planta, fuera del centro
La novedad introducida tras el periodo de información pública limita los pisos turísticos dispersos de fuera del centro histórico a planta baja y primera planta, siempre con acceso independiente. La altura del piso pasa a ser un criterio de legalidad.
Veintiocho vías terciarias protegidas
Fuera del centro histórico, el plan veta la transformación de locales en 28 ejes comerciales concretos. El objetivo es evitar que la reconversión de bajos comerciales en alojamiento vacíe las calles que sostienen el comercio de barrio.
Doscientos diez edificios dotacionales
El Ayuntamiento identificó 210 edificios de uso dotacional susceptibles de reconvertirse en hospedaje. Es la contrapartida del plan: no solo cerrar puertas en el centro, sino abrir suelo donde el uso turístico no compite con la vivienda.
Tres mil trescientos seis locales transformados
Entre 2015 y 2024 se transformaron 3.306 locales comerciales. Esa cifra explica por qué las vías terciarias entran en el plan: la presión sobre los bajos comerciales fue la vía de escape del régimen anterior.
El régimen sancionador escalonado
El plan de acción municipal de 2024 fijó multas de 30.001 €, 60.001 € y 100.001 € para la primera, segunda y tercera infracción de quien opera sin autorización. El acumulado supera los 190.000 €, y la actividad sin licencia no genera derechos por el mero paso del tiempo.
El listado y el mapa son públicos
El Ayuntamiento publica el listado descargable de viviendas de uso turístico con licencia y su localización en el geoportal municipal. Antes de comprar, la comprobación es inmediata y no requiere trámite alguno.
El registro estatal no habilita
El número del Registro Único de Arrendamientos nunca fue una autorización para alquilar, y su procedimiento ha sido anulado. Confundir un identificador con una habilitación es el error más caro de este mercado, porque se descubre con la inspección, no con la reserva.
Lo que sobrevive del decreto estatal
La ventanilla única digital sigue existiendo, igual que las obligaciones de las plataformas: identificar cada unidad, hacer comprobaciones aleatorias periódicas, transmitir datos de actividad cada mes y ejecutar en 48 horas las resoluciones administrativas de retirada de anuncios.
Competencia autonómica, no estatal
La sentencia del Supremo recuerda que vivienda y turismo son competencias autonómicas. Para un anfitrión eso significa que la norma que decide si puede alquilar es la de la Comunidad de Madrid y la ordenanza del Ayuntamiento, en ese orden, y que un cambio en Madrid no dice nada de lo que ocurre en Barcelona o en Sevilla.
Qué comprobar antes de comprar en Madrid
Tres cosas, por este orden. Si la dirección cae dentro del perímetro del centro histórico, porque ahí la respuesta es directamente no. Si el inmueble tiene o puede tener acceso independiente sin obra estructural. Y en qué planta está, porque fuera del centro solo baja y primera son elegibles.
Preguntas frecuentes
¿Se puede abrir un piso turístico en un edificio residencial de Madrid?
Dentro del centro histórico, no. El Plan RESIDE prohíbe los pisos turísticos dispersos en edificios residenciales, incluso en planta baja. Fuera del centro histórico sí es posible, pero solo con acceso independiente y únicamente en planta baja y primera planta.
¿Cuántos pisos turísticos de Madrid tienen licencia municipal?
1.200 de los 16.100 que operan en la ciudad, es decir el 7,45 % del total según las cifras publicadas por el Ayuntamiento. Los pisos turísticos representan el 92,7 % de los 17.360 establecimientos turísticos de Madrid.
¿Sigue siendo obligatorio el número de registro único de arrendamientos?
El procedimiento de registro fue anulado por el Tribunal Supremo, que consideró que el Estado carecía de competencia para regularlo. Lo que sigue en pie es la ventanilla única digital y la obligación de las plataformas de transmitir datos de actividad cada mes. La habilitación para alquilar sigue siendo autonómica y municipal.
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