Normativa de pisos turísticos en Sevilla: 10 % por barrio
Sevilla limita las viviendas de uso turístico al 10 % de las viviendas familiares de cada uno de sus 108 barrios. Once ya lo superan y están cerrados.
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Sevilla no ha prohibido los pisos turísticos ni les ha puesto fecha de caducidad. Ha hecho algo más incómodo de leer desde fuera: ha convertido la dirección exacta en el dato que decide si el proyecto existe.
La habilitación llegó de la Junta de Andalucía. El artículo 2 del Decreto 31/2024, de 29 de enero, reconoce a los ayuntamientos la potestad de establecer limitaciones proporcionadas al número máximo de viviendas de uso turístico por edificio o por zona, siempre con criterios claros, inequívocos y objetivos.
Sevilla fue la primera ciudad andaluza en usarla. El pleno aprobó inicialmente la limitación el 21/03/2024, la sometió a información pública y la aprobó definitivamente el 17/10/2024. Se publicó en el Boletín Oficial de la Provincia número 210 del 28/10/2024 y entró en vigor el 29/10/2024.
El umbral es sencillo de enunciar y muy difícil de esquivar: el 10 % del total de viviendas familiares disponibles en cada uno de los 108 barrios de la ciudad. No hay cupo global, no hay lista de espera municipal y no hay reparto por distrito. Hay 108 techos independientes.
El límite se calcula sobre el barrio, no sobre el distrito ni sobre la ciudad. Dos pisos separados por una calle pueden pertenecer a barrios distintos, uno con margen y otro cerrado. Comprobar el barrio de la dirección exacta antes de firmar nada no es una precaución, es la única información que determina si la actividad es posible.
Once barrios de los distritos Casco Antiguo y Triana superaban ya el umbral en el momento de la aprobación: Santa Cruz, Arenal, Alfalfa, San Bartolomé, Feria, Encarnación, Regina, Santa Catalina, San Lorenzo, San Gil y San Vicente, además de la parte más tradicional de Triana.
En ellos la consecuencia es inmediata. No se admiten nuevas viviendas de uso turístico, y el único camino hacia la baja del porcentaje es el decrecimiento del parque existente. El acuerdo contempla una revisión al año de su entrada en vigor, lo que significa que un barrio hoy cerrado puede seguir cerrado y uno hoy abierto puede dejar de estarlo.
Barrios de Sevilla según el techo del 10 %
Barrios con margen
97
Barrios por encima del umbral
11
Los once barrios cerrados son precisamente los que concentran la demanda turística. La lectura útil no es que queden 97 barrios abiertos, sino que los cerrados son los que un inversor habría elegido primero.
Conviene añadir un detalle urbanístico que se olvida: el planeamiento general de Sevilla clasifica la vivienda de uso turístico dentro del uso terciario de hospedaje. Eso significa que solo puede implantarse donde el planeamiento lo permita expresamente, con independencia del porcentaje del barrio. El techo del 10 % es un filtro añadido, no el único.
#Catorce metros por plaza, y lo que de verdad se mide
El Decreto 31/2024 no se limitó a habilitar a los ayuntamientos. Reescribió los requisitos materiales de la vivienda, y son de los más concretos de España.
Requisito
Valor
Superficie construida mínima por plaza
14 m²
Plazas máximas en vivienda completa
15
Plazas máximas por habitaciones
6
Plazas máximas por habitación
4
Baños si se superan 5 plazas
2
Baños si se superan 8 plazas
3
Refrigeración obligatoria si opera de mayo a agosto
Sí
Calefacción obligatoria si opera de diciembre a marzo
Sí
El decreto entró en vigor a los veinte días de su publicación, con regímenes transitorios de hasta un año para adaptarse. También recordó algo que decide muchos expedientes antes de empezar: una vivienda no puede destinarse a uso turístico si el título constitutivo o los estatutos de la comunidad contienen una prohibición expresa, conforme a la Ley de Propiedad Horizontal.
#El teléfono de veinticuatro horas que la norma exige
Entre las obligaciones del explotador figura una que rara vez se lee como lo que es: atención telefónica veinticuatro horas. No es una recomendación de calidad, es un requisito de la norma andaluza, junto con la limpieza a la entrada y a la salida y la entrega de un justificante de pago que identifique al explotador, la vivienda y a los huéspedes.
Paula G.AirbnbFeria de AbrilAutopilote
Buenas noches, no consigo entrar, el portal no abre con el código.02:15
Buenas noches, Paula. El portal cambia a apertura manual a partir de medianoche. Marque el 3B en el telefonillo y le abrimos desde el interior. Si en dos minutos no funciona, la llamamos al número de la reserva.02:16
La llamada de madrugada es un requisito normativo antes que un problema de servicio.
Un anfitrión con dos pisos puede cubrir esa exigencia a mano. Con seis no, y menos en Feria o Semana Santa. La cuestión práctica no es si hay que contestar de madrugada, porque la norma dice que sí, sino qué parte de esas respuestas puede salir sola con el dato correcto y qué parte debe despertar a alguien. Ese reparto es el objeto de cómo funciona el producto, y es el mismo problema que plantea el control municipal en Madrid o el vencimiento anunciado en Barcelona.
La normativa sevillana y andaluza, punto por punto
El cambio de nombre no es cosmético
El Decreto 31/2024 sustituye la denominación de viviendas con fines turísticos por la de viviendas de uso turístico. El cambio acompaña a una revisión completa de los requisitos, así que las referencias anteriores a la figura antigua describen un régimen que ya no está en vigor.
La potestad municipal viene del artículo 2
Es el artículo 2 del decreto el que permite a los ayuntamientos fijar límites máximos por edificio o por zona. La condición es que los criterios sean claros, inequívocos y objetivos, lo que explica por qué Sevilla eligió un porcentaje sobre las viviendas familiares y no una valoración caso por caso.
Ciento ocho barrios, ciento ocho techos
El límite se aplica a cada barrio por separado, sobre el total de viviendas familiares disponibles en él. No existe compensación entre barrios: un barrio con margen no habilita una alta en el barrio de al lado.
Once barrios ya por encima
Santa Cruz, Arenal, Alfalfa, San Bartolomé, Feria, Encarnación, Regina, Santa Catalina, San Lorenzo, San Gil y San Vicente, en Casco Antiguo, más la zona más tradicional de Triana. En ellos no se admiten nuevas altas y el porcentaje solo baja si el parque existente decrece.
Revisión al año de la entrada en vigor
El acuerdo prevé revisarse un año después de entrar en vigor. El mapa de barrios abiertos y cerrados es por tanto un estado, no una foto fija, y conviene comprobarlo en la fecha de la operación y no en la del último artículo leído.
Uso terciario de hospedaje en el planeamiento
El planeamiento general clasifica la vivienda de uso turístico como uso terciario de hospedaje, de modo que solo cabe donde el plan lo permita expresamente. Un barrio con margen en el 10 % puede seguir siendo inviable por esta vía.
Catorce metros cuadrados por plaza
La superficie construida mínima es de 14 m² por plaza. Es el requisito que más veces reduce la capacidad anunciada de un piso pequeño, y por tanto su ingreso previsto, mucho antes de que aparezca cualquier límite de barrio.
Quince plazas, seis por habitaciones, cuatro por dormitorio
El máximo es de quince plazas en la modalidad completa y seis en la modalidad por habitaciones, con un tope de cuatro plazas por habitación y de dos cuando las camas no son literas. Son cifras que se comprueban en inspección con una cinta métrica.
Climatización según el calendario de apertura
La refrigeración es obligatoria si la vivienda opera entre mayo y agosto, y la calefacción si opera entre diciembre y marzo. El requisito depende del periodo de comercialización declarado, no del clima medio de la ciudad.
Dos baños a partir de cinco plazas, tres a partir de ocho
El número de baños escala con la ocupación autorizada. Es otro de los puntos donde la capacidad que el anuncio promete y la que la norma permite dejan de coincidir.
Atención telefónica las veinticuatro horas
Figura entre las obligaciones del explotador, junto con la limpieza a la entrada y a la salida y la entrega de un justificante de pago con identificación del explotador, la vivienda y los huéspedes. Es una obligación normativa, no un estándar de servicio.
Los estatutos de la comunidad pueden cerrarlo todo
Si el título constitutivo o los estatutos contienen una prohibición expresa, la vivienda no puede destinarse a uso turístico. Esa comprobación es previa a cualquier trámite municipal y no admite subsanación posterior.
El registro estatal quedó sin procedimiento
El Real Decreto 1312/2024 creó un registro único de arrendamientos cuyo procedimiento fue anulado por el Tribunal Supremo. Subsiste la ventanilla única digital y la obligación de las plataformas de transmitir datos mensualmente y retirar anuncios en 48 horas ante una resolución administrativa.
Qué comprobar antes de comprar en Sevilla
Cuatro cosas, por este orden. El barrio exacto de la dirección y su porcentaje actual. Lo que permite el planeamiento en esa parcela. Los estatutos de la comunidad. Y la superficie construida real dividida entre catorce, porque de ahí sale la capacidad legal y con ella el ingreso posible.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el límite de viviendas turísticas por barrio en Sevilla?
El 10 % del total de viviendas familiares disponibles en cada uno de los 108 barrios de la ciudad. La limitación se aprobó definitivamente en el pleno del 17/10/2024, se publicó en el Boletín Oficial de la Provincia número 210 del 28/10/2024 y entró en vigor al día siguiente.
¿En qué barrios de Sevilla ya no se pueden abrir pisos turísticos?
En once barrios de los distritos Casco Antiguo y Triana, que ya superan el umbral del 10 % y por tanto no admiten nuevas viviendas de este tipo. El acuerdo prevé una revisión al año de su entrada en vigor.
¿Qué superficie mínima exige Andalucía por plaza?
Catorce metros cuadrados construidos por plaza, con un máximo de quince plazas en la modalidad de vivienda completa y seis en la modalidad por habitaciones, y no más de cuatro plazas por habitación. Lo fija el Decreto 31/2024 de la Junta de Andalucía.
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