Deux prestataires se présentent comme conciergerie, affichent le même taux et ne rendent pas le même service. L'un passe deux heures par semaine dans le logement et ne touche jamais à votre compte. L'autre fixe vos prix, encaisse vos loyers et vous verse un solde. Le mot est identique, le métier non. Il ne recouvre ni un statut juridique ni un rôle défini par la plateforme.
- Le rôle réelAirbnb ne connaît qu'un seul rôle, ce n'est pas celui-là
- Le périmètreCinq familles de tâches, dont une reste vide
- Le seuil légalLe jour où elle touche à votre argent, elle change de régime
Ce que la plateforme connaît vraiment
Airbnb n'a pas de rubrique conciergerie. Le centre d'aide décrit une seule fonction de délégation, le co-hôte : une personne invitée à rejoindre l'annonce pour aider le titulaire. Elle peut aider à gérer l'annonce, répondre aux demandes d'information et écrire aux voyageurs.
Une conciergerie qui travaille sur votre compte occupe donc cette place. C'est un point de vocabulaire avec une conséquence pratique : ce qu'elle peut faire sans vous se lit dans le niveau d'autorisation que vous lui accordez, pas dans le devis. Le titulaire de l'annonce peut ajouter un co-hôte. Un co-hôte disposant de l'accès intégral le peut aussi. Un accès plus étroit se limite au calendrier et à la messagerie.
Le devis et l'autorisation ne se recouvrent jamais exactement. Un contrat peut promettre la gestion des prix alors que l'autorisation accordée ne l'ouvre pas. L'inverse existe aussi : accorder l'accès intégral à un prestataire dont le contrat s'arrête au ménage. Les deux se relisent ensemble, pas l'un après l'autre.
Les cinq familles de tâches
Une définition utile se lit dans ce qui est fait, jour après jour. Cinq familles couvrent l'essentiel de l'exploitation. Aucune conciergerie ne couvre les cinq. C'est la case laissée vide qui définit l'offre.
| Famille | Ce que cela recouvre | Ce qui arrive si elle est hors périmètre |
|---|---|---|
| Ménage et linge | remise en état entre deux séjours, blanchisserie, consommables | vous coordonnez un tiers entre deux départs |
| Arrivées et départs | remise des clés, état des lieux, retards, départs tardifs | vous restez joignable sur des créneaux imposés par le train |
| Messagerie voyageurs | questions avant réservation, pendant le séjour, après | vous répondez, y compris le soir et le week-end |
| Maintenance | petites réparations, suivi des artisans, stock | chaque incident devient un appel pour vous |
| Annonce et prix | photos, texte, calendrier, tarification | le taux d'occupation reste votre travail |
Ces cinq lignes ne se vendent pas au même prix parce qu'elles ne coûtent pas la même chose. Le ménage se planifie, la maintenance s'assure, la messagerie ne se planifie pas du tout. C'est la seule famille qui arrive à toute heure sans prévenir et c'est celle qui disparaît le plus souvent des devis sans que personne le remarque avant le premier séjour.
Le seuil que personne n'affiche
Voici la ligne que les pages de définition françaises ne tracent pas. Une conciergerie qui se contente de nettoyer et de remettre des clés vend une prestation de services ordinaire. Une conciergerie qui commercialise le logement et encaisse pour votre compte exerce une activité réglementée.
La loi du 2 janvier 1970 s'applique aux personnes qui, habituellement, prêtent leur concours à des opérations portant sur les biens d'autrui. Son premier article vise expressément la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé, d'immeubles bâtis. Le sixième point du même article vise la gestion immobilière. La location de courte durée gérée pour le compte d'un tiers coche donc deux cases sur neuf.
Ce que cela impose au prestataire :
| Obligation | Ce qu'elle recouvre |
|---|---|
| Carte professionnelle | délivrée avec la mention correspondant à l'activité exercée |
| Garantie financière | elle permet le remboursement des fonds déposés et peut être écartée par celui qui déclare ne recevoir aucune somme |
| Mandat écrit | la convention doit être écrite et préciser les conditions de remise des fonds |
| Aucune somme d'avance | rien n'est dû avant que l'opération ait été effectivement conclue |
La loi punit de six mois d'emprisonnement et de 7 500 euros d'amende le fait d'exercer sans la carte professionnelle, ainsi que l'usage sans droit du titre d'agent immobilier. Deux questions suffisent à situer un prestataire : encaissez-vous pour mon compte, puis sous quel numéro de carte. Une réponse floue à la première rend la seconde obligatoire.
Le partage automatique du versement proposé par la plateforme ne règle pas la question. Il déplace une part de votre versement vers un co-hôte rémunéré sans faire transiter l'argent par un compte tiers. C'est un montage différent de l'encaissement, avec d'autres conséquences en facturation.
Ce que la définition coûte
Avant qu'un prestataire prélève quoi que ce soit, la plateforme s'est servie. Deux structures de frais coexistent pour l'hôte. Dans la structure partagée, la plupart des hôtes règlent 3 %. Dans la structure à frais unique, la plupart règlent 15,5 %, les autres se situant en général entre 14 et 16 %.
Ce chiffre change la lecture d'un devis de conciergerie, parce que le pourcentage annoncé s'applique à une base qui a déjà maigri. Le détail de ce calcul et des postes facturés en plus du taux tient dans un article à part, sur le tarif d'une conciergerie. La règle courte : un taux sans sa base ne veut rien dire.
Les questions qui départagent deux devis
- Faire lister les cinq familles de tâches, une par une, avec la mention comprise ou hors périmètre en face de chacune.
- Demander quel niveau d'autorisation sera demandé sur le compte, puis pourquoi ce niveau plutôt qu'un autre.
- Poser la question de l'encaissement. Si le prestataire encaisse pour votre compte, demander le numéro de carte professionnelle et la garantie financière.
- Vérifier que le mandat est écrit et qu'il précise les conditions de remise des fonds. Un accord verbal sur ce point ne vaut rien.
- Faire écrire les plages horaires couvertes pour la messagerie. C'est la famille la plus souvent vendue sans horaire.
Découper plutôt que déléguer en bloc
Rien n'oblige à confier les cinq familles au même prestataire. Le ménage se traite localement, la maintenance aussi. La messagerie voyageurs est la seule qui ne dépend ni du lieu ni de l'heure, donc la seule qui se traite autrement. C'est aussi celle qui pèse le plus sur la note de communication et sur le contrat quand elle n'y est pas décrite.
Trois façons de couvrir la messagerie- CopiloteSentioo prépare la réponse à partir des faits du logement, vous relisez avant l'envoi.
- HybrideLes questions à réponse stable partent seules, tout ce qui engage un coût ou une décision vous revient.
- AutopiloteSentioo répond directement. Une demande qui sort du cadre couvert vous revient.
