Il existe une réglementation nationale de la location courte durée. Elle tient en quelques articles, elle est stable, elle ne répond presque à aucune des questions que se pose un hôte. Le reste appartient à la commune. C'est là que tout se joue.
- Le socleCe qui est vrai partout, du Finistère aux Alpes
- Les quatre réglagesCe que votre mairie décide seule, jusqu'où elle va
- Côté messagerieLes questions voyageur que la réglementation fabrique
Le socle national, ce qui ne bouge pas
Quatre choses valent sur tout le territoire.
La résidence principale se loue sous plafond. Le logement doit être occupé au moins huit mois par an. La location en meublé de tourisme est bornée à un nombre de jours par année civile, entre 90 et 120 selon la commune. Un même client ne peut pas occuper le logement plus de 90 jours consécutifs.
Le numéro d'enregistrement est déclaratif. Là où la commune l'exige, la déclaration en ligne rend un identifiant de treize caractères, immédiatement. Il doit figurer sur chaque annonce. L'obtenir ne vaut aucune autorisation.
Les sanctions sont civiles et lourdes. Dépasser le plafond de jours expose à une amende civile de 10 000 €. Ne pas déclarer là où la déclaration est obligatoire expose à 5 000 €. Louer sans autorisation de changement d'usage relève d'un autre régime, communal, dont les montants montent beaucoup plus haut.
Le contrôle se centralise. L'ouverture du téléservice national des meublés de tourisme est annoncée pour le quatrième trimestre 2026. Les données de location, numéro d'enregistrement et nombre de jours loués compris, y remonteront automatiquement. Jusque-là, l'enregistrement communal reste la seule voie.
Le plafond de jours n'est pas un chiffre national unique. Depuis la loi n° 2024-1039, une commune peut l'abaisser de 120 à 90 par délibération. Plusieurs grandes villes l'ont fait. Un article qui vous annonce 120 jours sans nommer votre commune vous donne un chiffre faux une fois sur deux.
Les quatre réglages que la commune tient
Tout le reste est local. Quatre leviers, quatre décisions prises par des assemblées différentes, parfois le même mois.
| Réglage | Qui décide | Ce que ça change |
|---|---|---|
| Barème de taxe de séjour | La collectivité qui perçoit, souvent l'intercommunalité | Le montant par personne et par nuitée, sous un plafond national |
| Taxes additionnelles | Le département, la région, le législateur | Un multiplicateur appliqué au barème, de 1 à plus de 3 |
| Plafond de nuitées en résidence principale | Le conseil municipal | 120 jours par défaut, 90 après délibération |
| Changement d'usage, compensation, quota | Le conseil municipal ou communautaire | La possibilité même de louer hors résidence principale |
Les deux premiers déterminent ce que le voyageur paie. Les deux derniers déterminent si vous avez le droit de louer. Aucun des quatre ne figure dans le guide des messages automatiques : ce sont des décisions locales, pas des réglages de plateforme.
La taxe de séjour, deux chiffres et non un seul
Le barème voté ne dit pas ce qui sera facturé. S'y ajoutent des taxes additionnelles qui ne relèvent pas de la commune : une additionnelle départementale de 10 %, une additionnelle régionale de 34 % instituée par la loi de finances pour 2023. En Île-de-France s'ajoutent deux autres additionnelles, de 15 % et de 200 %.
Additionnelles cumulées, huit communes
- Paris
- 225 %
- Bordeaux
- 44 %
- Marseille
- 44 %
- Biarritz
- 44 %
- Nice
- 34 %
- Lyon
- 10 %
- La Rochelle
- 10 %
- Annecy
- 0 %
Somme des taxes additionnelles marquées « OUI » sur la fiche de chaque commune. Le barème de base est plafonné par la loi, donc resserré : c'est cette colonne qui creuse l'écart. Une nuitée en palace facturée 4,90 € de taxe à Annecy en fait 15,93 € à Paris.
8 communes relevées au portail des délibérations, une fiche par commune ·Le tarif des hébergements non classés obéit à une autre logique : un pourcentage du coût de la nuitée par personne, plafonné. La plupart des communes votent 5 %, certaines moins. Un meublé de tourisme sans étoile paie donc une taxe qui suit son prix, ce qui change tout en haute saison.
Le changement d'usage, la vraie barrière
Hors résidence principale, la question n'est plus fiscale. Dans les communes qui l'ont institué, louer suppose une autorisation de changement d'usage, qui se refuse. Trois formes existent, souvent combinées.
La compensation
Transformer en logement un local qui n'en est pas un, bureau ou commerce, de surface équivalente, dans un périmètre défini. C'est la forme la plus exigeante. Elle se traduit souvent par l'achat de droits dits de commercialité auprès d'un tiers, ce qui a un prix de marché.
L'autorisation temporaire
Une autorisation à durée limitée, un an, deux ans, quatre ans ou neuf ans selon les villes, parfois non reconductible. Elle dispense de compensation mais transforme votre exploitation en horizon court, ce qu'un plan de financement n'aime pas.
Le quota
Un nombre maximal d'autorisations sur la commune ou sur un secteur, parfois un nombre maximal par propriétaire. Quand le quota est atteint, la réponse est un refus, suivi d'une liste d'attente. C'est le levier le plus récent, aussi le plus contesté devant les tribunaux.
Un point de vigilance qui revient partout : le diagnostic de performance énergétique. Plusieurs règlements exigent désormais une étiquette comprise entre A et E au dépôt de la demande. Une passoire thermique n'est plus seulement difficile à louer à l'année, elle devient inéligible au meublé de tourisme.
Ce que le cadre local change pour votre messagerie
C'est la partie que personne n'écrit. C'est celle qui vous coûte des heures.
Un cadre réglementaire dense fabrique des questions voyageur. La taxe de séjour en produit deux : pourquoi ce montant, puis pourquoi il n'était pas dans le prix affiché. Le numéro d'enregistrement en produit une, généralement de la part d'un voyageur méfiant. Une autorisation temporaire en produit une quatrième, la plus délicate, quand un voyageur demande à réserver pour des dates postérieures à son expiration.
La réponse juste tient en trois lignes. Elle suppose seulement que le barème de la commune soit écrit quelque part, à jour, accessible à qui répond. C'est exactement ce que fait une base de connaissances de logement bien tenue. C'est ce qui permet à Sentioo de répondre sans vous réveiller.
Trois façons de tenir ces réponses- CopiloteLa réponse est préparée avec le barème du logement. Vous relisez avant d'envoyer.
- HybrideLes réponses factuelles partent seules. Ce qui touche à une autorisation ou à un litige remonte.
- AutopiloteLa réponse part seule. Ce qui sort du cadre écrit remonte vers vous plutôt que d'être inventé.
Reste la question de fond, celle qui décide de la rentabilité avant toute considération de messagerie : combien de nuits pouvez-vous vendre, à quel coût de taxe. Ces deux chiffres sont communaux. Ils se lisent dans une délibération, pas dans un article général comme celui-ci.
Les treize villes déjà relevées
Chaque page ci-dessous porte le barème voté par la collectivité, ses taxes additionnelles, son plafond de nuitées puis son régime de changement d'usage, avec la date de la délibération. Aucune ne recopie l'autre, parce qu'aucune commune ne recopie sa voisine.
Bordeaux ajoute une additionnelle régionale de 34 % que presque personne n'annonce, puis autorise la location d'une chambre chez soi sans numéro d'enregistrement. Annecy est le seul cas sans aucune additionnelle, en échange d'une seule autorisation par propriétaire. La Rochelle a maintenu les 120 jours mais plafonne à trois autorisations temporaires. Biarritz relève d'un règlement commun à vingt-quatre communes du Pays Basque.
Lyon fait dépendre tout le régime de deux nombres, l'hypercentre puis 35 mètres carrés. Marseille est la seule à publier l'état de son parc, avec 80 % de demandes refusées. Nice porte un quota de 671 autorisations, actuellement suspendu par le juge des référés. Paris cumule trois additionnelles, soit 3,25 fois le barème voté.
Toulouse majore son barème de 44 % puis retire des boîtiers à clés du mobilier urbain. Lille vote le même tarif que Toulouse mais a supprimé toute dérogation à la compensation. Strasbourg exige que 80 % de la surface de l'immeuble reste du logement. Aix-en-Provence réserve son régime temporaire aux personnes physiques, avec un délai d'instruction d'un mois. Saint-Malo taxe les meublés non classés à 3 % au lieu de 5 %, contre un quota de 1 760 autorisations.
