Les comparatifs annoncent des fourchettes, souvent de 15 % à 25 %, puis s'arrêtent là. C'est la moitié de l'information. Un pourcentage sans sa base de calcul ne dit rien du montant. L'écart entre deux bases dépasse largement l'écart entre deux taux.
- Les trois basesLe même 20 % appliqué à trois montants différents
- Le prélèvement d'AirbnbDeux structures de frais, dont une seule est la vôtre
- La comparaisonConciergerie, co-hôte rémunéré et forfait, chiffrés
Trois bases pour un même taux
Prenons une réservation de trois nuits à 120 € la nuit, plus 60 € de frais de ménage. Le sous-total que vous facturez est donc de 420 €. Voici ce que donne un taux de 20 % selon la ligne à laquelle il s'accroche.
Un taux de 20 % appliqué à trois bases
Schéma illustratif- Sur ce que paie le voyageur
- 95,84 €
- Sur le sous-total facturé
- 84 €
- Sur le versement net
- 70,98 €
Le même taux affiché produit 24,86 € d'écart sur une seule réservation, soit un tiers de plus entre les deux extrêmes. Sur un mois à six réservations, l'écart dépasse 149 €.
Trois nuits à 120 €, 60 € de frais de ménage, frais de service voyageur à 14,1 % et structure à frais unique à 15,5 % pour le versement net.Le détail, ligne par ligne :
| Base | Montant de la base | Part à 20 % |
|---|---|---|
| Ce que paie le voyageur | 479,22 € | 95,84 € |
| Le sous-total que vous facturez | 420,00 € | 84,00 € |
| Votre versement net | 354,90 € | 70,98 € |
La première question à poser à une conciergerie n'est pas « quel est votre taux », c'est « sur quelle ligne ». Un contrat à 18 % sur le versement net coûte moins cher qu'un contrat à 15 % sur ce que paie le voyageur. Comparer deux taux sans leur base revient à comparer deux prix dans deux devises.
Ce qu'Airbnb prend avant tout le monde
Avant qu'une conciergerie prélève quoi que ce soit, Airbnb s'est déjà servi. Deux structures de frais coexistent. L'écart entre elles dépasse douze points.
| Structure | Ce que règle l'hôte | Ce que règle le voyageur |
|---|---|---|
| Frais partagés | environ 3 % du total facturé | des frais de service à part |
| Frais unique | environ 15,5 %, le plus souvent entre 14 % et 16 % | rien de plus |
Dans les deux cas, le pourcentage porte sur le prix total, tarif par nuit et frais facturés par l'hôte compris, hors taxes et hors frais voyageur. Il est retiré automatiquement du versement.
Le centre d'aide donne la formule complète du versement : le tarif par nuit, plus les frais additionnels facultatifs comme le ménage ou les voyageurs supplémentaires, moins les frais de service hôte et moins les versements attribués aux co-hôtes. S'y ajoutent selon les cas les frais bancaires, la TVA sur les frais de service, les frais de conversion de devise et les régularisations.
Vous ne pouvez pas estimer le coût réel d'une conciergerie sans savoir sur quelle structure votre annonce se trouve. Le chiffre se lit sur votre relevé de versement, pas dans un comparatif. Entre 3 % et 15,5 %, la base à laquelle s'applique le taux de la conciergerie change de plus de 60 € sur notre réservation d'exemple.
Ce que le pourcentage ne couvre jamais
Le taux paie une prestation, il ne paie pas des frais. La liste des postes qui restent à votre charge est la seconde moitié du devis. Elle est rarement écrite en face du pourcentage.
| Poste | La question à poser |
|---|---|
| Frais de ménage | qui les encaisse, en totalité ou en partie |
| Produits et consommables | facturés à part ou compris |
| Linge | location, lavage, remplacement des pièces usées |
| Petites réparations | seuil au-delà duquel vous êtes sollicité |
| Déplacements | facturés à l'intervention ou compris |
| Photos et annonce | prestation initiale ou incluse |
| Astreinte de nuit | comprise, en option ou inexistante |
| Mois sans réservation | ce qui reste dû quand rien n'entre |
Ce dernier point est le plus structurant. Un taux ne se déclenche que sur une réservation. Un mois creux ne coûte rien en pourcentage. Il ne rapporte rien non plus : la personne qui répond aux messages ce mois-là n'est pas payée par le taux.
Le coût comparé, en euros
Sur un mois à six réservations de 420 €, soit 2 520 € facturés.
| Base de facturation | Sur ce mois | Ce que ça achète | |
|---|---|---|---|
| Conciergerie | part des revenus | 504 € à 20 % | ménage, terrain, messagerie, présence |
| Co-hôte rémunéré | part des revenus | 252 € à 10 % | messagerie et coordination, selon accord |
| Sentioo | forfait par logement | 9,90 € HT, dégressif jusqu'à 6,90 € | la réponse aux messages voyageurs |
Ces trois lignes ne se comparent pas terme à terme. Le prétendre serait malhonnête. Une conciergerie envoie quelqu'un sur place, un forfait logiciel non. Un co-hôte occupe encore une autre place. La comparaison utile est plus étroite : sur le seul poste de la réponse aux messages, l'écart de coût est d'un facteur cinquante.
C'est aussi pour ça que le calcul se fait poste par poste. Une conciergerie qui prend en charge le ménage et le terrain à 20 % peut rester le bon choix. Elle le devient davantage si la partie messagerie sort du périmètre facturé au pourcentage.
Lire un devis sans se tromper
- Demander la base de calcul par écrit. « 20 % des revenus » ne veut rien dire tant que la ligne n'est pas nommée.
- Vérifier sur votre relevé de versement à quelle structure de frais Airbnb votre annonce appartient.
- Faire calculer le montant sur une vraie réservation passée, pas sur un mois moyen. Le mois moyen efface les séjours courts, qui sont les moins rentables.
- Poser la question du mois creux. Un contrat qui ne dit rien du mois sans réservation dit en fait que rien n'est dû, donc que rien ne sera fait.
- Faire lister les postes facturés en plus du taux. Un devis sans cette liste est un devis incomplet, pas un devis avantageux.
Ce qui reste après le calcul
Le poste le plus difficile à chiffrer est la disponibilité, parce qu'il ne se compte ni en heures ni en réservations. Il se compte en messages. Ceux-là arrivent quand ils arrivent.
Trois façons de couvrir la messagerie- CopiloteSentioo prépare la réponse à partir des faits du logement, vous relisez avant l'envoi. Le mode le plus économe en confiance requise.
- HybrideLes questions à réponse stable partent seules, tout ce qui engage un coût ou une décision vous revient.
- AutopiloteSentioo répond directement. Une demande qui sort du cadre couvert vous revient.
