Em Lisboa, a pergunta já não é se pode registar. É a que escala está a ser medido. Desde a última alteração ao regulamento municipal, o mesmo imóvel é pesado três vezes. Basta uma das três contas fechar acima do limiar para a porta se fechar.
- Três escalasO mesmo imóvel, três contas
- 10 e 5 %Os dois níveis de contenção
- 5 anosA suspensão e o seu regresso
O concelho, a freguesia e o bairro
A alteração ao Regulamento Municipal do Alojamento Local foi aprovada pela Deliberação n.º 570/AML/2025, de 02/12/2025 e publicada pelo Aviso n.º 29926-A/2025/2 no Diário da República de 05/12/2025. Produz efeitos no dia seguinte ao da publicação.
O que mudou não foi o limiar, foi a unidade de medida. As zonas turísticas homogéneas deixaram de ser a base: não assentavam em unidades geográficas estáveis nem reconhecidas, podiam abranger territórios de várias freguesias e não correspondiam às subunidades estatísticas do Instituto Nacional de Estatística. A freguesia passa a ser a unidade de base, complementada pelo bairro, com a metodologia do programa Uma Praça em Cada Bairro.
| Escala | Quando entra em contenção absoluta |
|---|---|
| Concelho | Rácio do município igual ou superior a 10 por cento, e nesse caso todo o território fica abrangido |
| Freguesia | Rácio da freguesia igual ou superior a 10 por cento |
| Bairro | Rácio do bairro igual ou superior a 10 por cento |
O denominador é preciso e vale a pena reter: são os fogos de habitação permanente, isto é, os alojamentos familiares clássicos contabilizados no município no último Censo cujos resultados o Instituto Nacional de Estatística tenha divulgado. Não é o parque total, não são as frações existentes.
O regulamento explica também porque existe. O alojamento local representa hoje cerca de 67 por cento da oferta de alojamento turístico de Lisboa. É essa proporção que a Câmara diz querer equilibrar, freguesia a freguesia.
Dez por cento fecham, cinco por cento condicionam
Há dois níveis, não um. A contenção absoluta corresponde a um rácio igual ou superior a 10 por cento. A contenção relativa corresponde a um rácio igual ou superior a 5 por cento e inferior a 10 por cento. No caso dos bairros, só se aplica quando a freguesia em que se inserem não esteja já em contenção absoluta ou relativa.
Contenção absoluta
Rácio igual ou superior a 10 por cento
Contenção relativa
Rácio entre 5 e 10 por cento
Duas condições travam o pedido mesmo quando a situação tipificada se verifica. A primeira é ter vigorado no imóvel um contrato de arrendamento para fins habitacionais há menos de cinco anos. A segunda é o imóvel ter sido adquirido em hasta pública realizada pelo Município, por uma freguesia do concelho ou por entidade do setor empresarial local. Nenhuma delas se lê na certidão do imóvel. Ambas se verificam antes de qualquer obra.
A porta que resta chama-se quarto
Em contenção relativa, o regulamento abriu uma via nova e deliberadamente estreita. Admite a modalidade de quarto numa fração autónoma ou parte de prédio urbano de tipologia T2 ou superior que seja a residência permanente do locador e o seu domicílio fiscal há mais de três anos.
Tipologia e limite
Numa tipologia T2, uma unidade de alojamento local na modalidade de quarto. Numa tipologia superior a T2, duas unidades. Não há terceira.Prova
O requerimento leva comprovativo de morada e certidão de domicílio fiscal emitida pela Autoridade Tributária. É a residência que se prova, não a intenção.Prazo
A autorização é conferida por um ano, renovável por períodos sucessivos enquanto os requisitos se mantiverem. A autorização excecional comum, essa, é de cinco anos e não renovável enquanto durar a contenção.
Estes fogos contam para o rácio como alojamento local. Quem entra por esta porta empurra o indicador do seu próprio bairro. A via que usou pode fechar-se para o vizinho seguinte.
O poder que a Câmara exerce aqui não é municipal de origem. Vem do artigo 15.º-A do Decreto-Lei n.º 128/2014, na redação do Decreto-Lei n.º 76/2024, que obriga os municípios com mais de mil estabelecimentos registados a deliberar expressamente, no prazo de doze meses após atingirem esse número, se exercem o poder regulamentar.
Suspender para arrendar, e a lista de espera
A peça mais silenciosa do regulamento é a que promete um regresso. A exploração de um estabelecimento situado em área de contenção pode ser suspensa até cinco anos, por mera comunicação à unidade orgânica competente, para arrendar o imóvel para habitação. Junta-se cópia do contrato ou do contrato-promessa.
A suspensão dá ao titular a possibilidade de retomar o registo no fim. Só que a suspensão também atualiza o rácio da área. É contra o rácio atualizado que o pedido de levantamento é decidido. Se o rácio continuar a determinar contenção, o pedido fica em lista de espera, por ordem de entrada.
Responder isto em duas linhas exige que o número de registo e o seu estado estejam escritos algures. Não na memória de quem responde às dez da noite. A forma de o organizar está descrita em como funciona. O Porto resolve o mesmo problema com outra aritmética, contadores de água e numerus clausus. Isso está em alojamento local no Porto.
