Quattro soglie decidono il badge Superhost. Tre si controllano a colpo d'occhio: il numero di soggiorni si conta, la valutazione è visibile, le cancellazioni si notano. La quarta, la reattività, si gioca su una finestra che nessuno guarda. È questa che fa perdere lo stato a host con una valutazione perfetta.
Questo articolo riprende i quattro requisiti così come Airbnb li scrive, poi si concentra su quello che si sbaglia senza preavviso.
- I requisitiSoggiorni, reattività, cancellazioni, voto
- Il calendarioQuattro valutazioni all'anno, su 12 mesi mobili
- La trappolaUn mese mancato resta nel calcolo per un anno
Le quattro soglie
Il centro assistenza elenca i requisiti senza ambiguità. Bisogna essere proprietari di un annuncio di alloggio, avere un account in regola e soddisfare le quattro condizioni seguenti.
| Requisito | Soglia scritta da Airbnb | Cosa si controlla facilmente |
|---|---|---|
| Soggiorni | Almeno 10 prenotazioni o 3 prenotazioni per un totale di almeno 100 notti | Sì, è un contatore |
| Reattività | Rispondere al 90 % dei nuovi messaggi e accettare o rifiutare le nuove richieste di prenotazione entro 24 ore | No, vedere più sotto |
| Cancellazioni | Un tasso di cancellazione inferiore all'1 % | Sì, ogni cancellazione si vede |
| Voto | Una valutazione complessiva di 4,8 o superiore | Sì, è visibile sull'annuncio |
Due precisazioni del centro assistenza evitano falsi allarmi. Rifiutare una richiesta non influisce sullo stato: conta solo l'assenza di risposta entro 24 ore. Una recensione entra nella valutazione quando l'host e l'ospite l'hanno entrambi lasciata o alla fine del periodo di 14 giorni, a seconda di cosa avviene per primo.
Le cancellazioni legate a eventi di forza maggiore o ad altri motivi validi escono dal calcolo. Airbnb si riserva invece il diritto di sospendere o rifiutare lo stato in caso di tasso elevato di cancellazioni avviate dall'host o di tasso elevato di rimozioni di recensioni.
Una finestra di 12 mesi, quattro appuntamenti
Lo stato non viene valutato in modo continuo. Airbnb guarda gli ultimi 12 mesi, ogni tre mesi, durante una valutazione di 7 giorni che inizia il 1° gennaio, il 1° aprile, il 1° luglio e il 1° ottobre. Lo stato viene quindi assegnato solo quattro volte all'anno.
Un host che soddisfa i requisiti tra due valutazioni non riceve nulla subito: lo ottiene alla data successiva, a condizione di soddisfarli ancora. Il centro assistenza aggiunge che il badge può richiedere fino a una settimana per apparire dopo la notifica.
Non è necessario aver ospitato per l'intero anno: la finestra riguarda gli ultimi 12 mesi, ma un host recente può essere valutato su ciò che ha già realizzato.
Lo stato viene rivalutato ogni trimestre. Per recuperarlo dopo una perdita, bisogna soddisfare di nuovo i requisiti durante una valutazione successiva. Questo può voler dire restare un trimestre intero senza badge.
La soglia che si manca senza vederla
Tre requisiti hanno un indicatore permanente: un contatore di soggiorni, una valutazione sull'annuncio, una cancellazione che si nota il giorno in cui arriva. La reattività non ha nulla di paragonabile, per una ragione di misurazione.
Il dato visualizzato sull'annuncio, il tasso di risposta, riguarda 30 giorni e conta le richieste. Il requisito Superhost riguarda 12 mesi e parla di nuovi messaggi, con le richieste di prenotazione trattate a parte. I due dati non si leggono sullo stesso periodo. Un tasso visualizzato soddisfacente questo mese non dice quindi nulla su ciò che contiene la finestra di 12 mesi. La pagina di assistenza non spiega nel dettaglio come i due si sovrappongono. Non lo inventiamo: ciò che bisogna ricordare è che il dato visibile non è quello che decide.
Una dimostrazione numerica aiuta a percepire lo scarto. Prendiamo un alloggio che riceve venti nuovi messaggi al mese, cioè 240 sulla finestra. Al 90 %, il margine è di 24 risposte in ritardo nell'anno.
Quota di nuovi messaggi trattati entro 24 ore, per 240 messaggi su 12 mesi
Schema illustrativo- nessun ritardo
- 100 %
- 12 in ritardo
- 95 %
- 24 in ritardo
- 90 %
- 36 in ritardo
- 85 %
Al venticinquesimo ritardo, la quota scende sotto il 90 %.
Venti nuovi messaggi al mese, cioè 240 su 12 mesi, ogni risposta tardiva è una risposta data dopo 24 ore o mai dataUn mese di ferie senza controllo delle risposte, con dodici messaggi su venti trattati troppo tardi, consuma da solo metà del margine annuale. Questi dodici ritardi restano nella finestra di 12 mesi, quindi nelle quattro valutazioni successive. Il mese colpevole può essere dimenticato dall'host ma resta molto presente nel calcolo.
È esattamente la situazione della guida sul tasso di risposta vista dall'altro lato: il tasso di 30 giorni si ripara in un mese, il requisito di 12 mesi si ripaga in un anno.
Tenere la soglia senza controllare il telefono
- Individuare le settimane a rischio: partenze in vacanza, settimane di arrivi intensi, periodi di lavori. È lì che i ritardi si accumulano.
- Contare il margine restante invece del tasso: su 240 messaggi, 24 ritardi in totale, qualunque sia il mese in cui cadono.
- Rifiutare rapidamente le richieste che non passeranno. Rifiutare non influisce sullo stato, lasciare senza risposta sì.
- Mantenere un supporto per i periodi in cui siete irraggiungibili. Una reperibilità notturna o un co-host attivo chiude il buco.
- Annotare le quattro date di valutazione e verificare il livello dei quattro requisiti prima di ciascuna.
Tre modi per non lasciare che un mese intacchi il margine- CopiloteSentioo prepara la risposta a ogni nuovo messaggio a partire dai dati dell'alloggio, voi rileggete prima dell'invio.
- HybrideLe domande con risposta stabile partono da sole, ciò che riguarda il prezzo o le date vi viene inoltrato.
- AutopiloteSentioo risponde direttamente ai nuovi messaggi a qualsiasi ora, anche durante i vostri spostamenti. Ciò che esce dal perimetro coperto vi aspetta.
E se delegate la gestione?
Lo stato appartiene al proprietario dell'annuncio. Il centro assistenza è esplicito: un co-host non viene valutato e gli annunci di cui è co-host non contano per la sua idoneità. Una società di gestione che gestisce dieci alloggi per conto dei proprietari può rispettare tutti i requisiti ogni giorno senza mai ottenere il badge a suo nome.
Questo cambia la domanda da porre prima di delegare. Ciò che la società di gestione mantiene non diventa uno stato a suo nome: è quello del proprietario a essere in gioco. Il dettaglio di ciò che ogni livello di accesso consente è nell'articolo sui diritti del co-host. La guida co-host Airbnb descrive il ruolo nel suo insieme.
