Lo stato di co-host si imposta in tre clic. È questo che lo rende ingannevole. Apre un accesso, non sposta una responsabilità. Ecco cosa dà ogni livello, e poi le tre cose che nessuno di essi darà mai.
- I tre livelliCosa apre esattamente ogni casella
- Il tettoPagamenti, responsabilità, disponibilità: nulla di questo si delega
- Cosa restaLa parte del lavoro che la piattaforma non modella
Cosa Airbnb chiama un co-host
Un co-host è una persona a cui lei apre tutta o parte della gestione di un annuncio. Il centro assistenza descrive un familiare, un vicino, un amico di fiducia o qualcuno che lei paga per farsi aiutare. Può aggiungerne fino a dieci per annuncio.
Quel tetto non è quasi mai il vincolo. La soglia reale arriva molto prima di dieci: appena due persone rispondono agli ospiti, la domanda non è più chi ha il diritto, ma chi dice cosa.
I tre livelli di autorizzazione
È il punto che la maggior parte delle guide salta. Lo stato non è binario. Si imposta su tre gradini, dal più ampio al più stretto.
| Livello | La persona può | La persona non può |
|---|---|---|
| Accesso completo | Gestire l'annuncio, prezzi compresi. Gestire le prenotazioni, accettare e rifiutare richieste. Invitare altri co-host. Consultare gli incassi | I pagamenti e i dati fiscali |
| Accesso al calendario e alla messaggistica | Scrivere agli ospiti. Consultare il calendario | Modificare il calendario. Vedere gli incassi. Gestire le prenotazioni |
| Accesso al calendario | Consultare il calendario | Modificare il calendario. Scrivere agli ospiti |
La riga che conta è l'ultima. Il livello più restrittivo non permette affatto di comunicare con gli ospiti. Molti host concedono quel livello credendo di dare un accesso di emergenza, e poi si stupiscono che la persona non veda mai i messaggi. Se vuole che qualcuno risponda, il livello minimo è il secondo.
Il livello intermedio dà la messaggistica senza la gestione delle prenotazioni. Il suo co-host può allora parlare di un arrivo anticipato con un ospite senza poterlo approvare. È l'impostazione più frequente, quella che produce più promesse che nessuno può mantenere. Se la scelge, decida in anticipo cosa il suo co-host ha il diritto di annunciare.
Le tre cose che lo stato non dà
1. I pagamenti, in nessun livello
Nessun gradino di autorizzazione apre i pagamenti. I co-host non possono né consultare né modificare il metodo di pagamento o i dati fiscali, nemmeno con accesso completo, dove pure vedono gli incassi.
La remunerazione esiste sulla piattaforma, sotto un'altra impostazione: Airbnb permette di versare una parte al co-host, condividendo le spese di pulizia, una percentuale per prenotazione, entrambe o un importo fisso. Quell'impostazione appartiene solo al proprietario dell'annuncio, mai al co-host, qualunque sia il suo livello di accesso. Il dettaglio delle quattro forme e di ciò che ciascuna implica è in il pagamento a un co-host.
Ciò che ne deriva conta più dell'impostazione: un accordo di remunerazione non scritto diventa una lite al primo mese debole. L'importo, la base di calcolo, cosa accade in caso di cancellazione e l'uscita dall'accordo meritano di esistere su carta prima della prima prenotazione.
2. La responsabilità, mai
L'host principale resta responsabile di ciò che fanno i suoi co-host, qualunque sia il loro livello di accesso. Delegare la messaggistica non sposta il peso del problema. Sposta solo chi lo scrive. Una promessa fatta da un co-host impegna l'annuncio.
3. La disponibilità, che è il vero tema
Lo stato apre una casella di posta. Non risponde a nessuno. Un co-host con accesso alla messaggistica riceve i messaggi. Serve sempre qualcuno presente quando l'ospite scrive.
L'ora non si scegli. Su un parco di tre alloggi misurato in base nell'arco di otto mesi, il punto più alto della giornata cade alle otto di sera, molto lontano dalla chiusura di un ufficio. La conversazione si ferma davvero solo tra le due e le cinque del mattino. Il dettaglio di quella curva è in le domande frequenti degli ospiti.
Cosa resta da organizzare da soli
Una volta spuntate le caselle, tre cose restano interamente a suo carico. Sono loro a decidere se la delega tiene.
Chi risponde e a che ore. Un co-host disponibile di giorno non copre la fascia che conta. Scriva gli orari, compresi quelli in cui non risponde nessuno, invece di scoprirli una domenica sera.
Cosa il co-host ha il diritto di promettere. Partenza tardiva, arrivo anticipato, gesto commerciale dopo un guasto: l'elenco sta in cinque righe ed evita metà degli attriti.
Cosa il co-host deve sapere dell'alloggio. La posizione del quadro elettrico, il gesto esatto che apre la porta, il codice della cassetta. Quelle istruzioni sono le stesse di un arrivo autonomo ben condotto, con una differenza: devono essere leggibili da qualcuno che non era lì.
Questi tre punti non chiedono un contratto, chiedono una pagina. Ecco l'ordine che evita i rimbalzi.
Scegliere il livello, annuncio per annuncio
Parta dal lavoro atteso, non dalla fiducia concessa. Se la persona deve rispondere agli ospiti, il primo livello non basta. Se deve approvare un arrivo anticipato, solo l'accesso completo lo permette. Un livello si cambia dopo, ma ogni cambio si fa annuncio per annuncio.
Scrivere il perimetro prima del primo ospite
Bastano cinque righe: cosa si decide da soli, cosa sale verso di lei, le fasce orarie coperte, quelle in cui non risponde nessuno, poi la remunerazione e la sua base di calcolo. È il documento che manca in quasi tutte le deleghe che vanno male.
Lasciare per scritto le istruzioni dell'alloggio
Il gesto che apre la porta, la posizione del quadro elettrico, il codice della cassetta, il numero dell'idraulico. Scritti per qualcuno che non ha mai messo piede lì. È questo che permette a due persone di dare la stessa risposta alla stessa domanda.
Il terzo punto è quello che si rinvia. È il più redditizio. Finché le istruzioni vivono nella sua testa, ogni domanda serale ripassa da lei, qualunque sia il livello di autorizzazione concesso. Lo stato non cambia nulla: apre un accesso a una casella di posta, non a ciò che lei sa dell'alloggio.
Tre modi di sostenere la messaggistica- CopiloteLa risposta è pronta e la aspetta. Lei la rilegge, la corregge, la invia. Utile quando le sue istruzioni si muovono ancora.
- HybrideLe risposte escono da sole nelle sue fasce orarie. La mano torna a lei nelle altre.
- AutopiloteLa risposta esce da sola. Ciò che esce dal quadro noto sale verso di lei invece di essere inventato.
Co-host, società di gestione o strumento
I tre non rispondono alla stessa domanda. Confonderli costa caro.
Un co-host va bene quando il carico è moderato, quando la persona è disponibile alle ore giuste e quando lei accetta di restare responsabile. È lo schema più flessibile. È anche il più fragile davanti alle assenze.
Una società di gestione si occupa del campo, della pulizia, delle chiavi, dei guasti. Si giudica in gran parte da cosa fa con i messaggi, non dalle sue foto.
Uno strumento di messaggistica non sostituisce né l'uno né l'altra. Tratta il ripetitivo e prevedibile, perché la persona che resta, co-host o gestore, si occupi di ciò che chiede una valutazione. La guida ai messaggi automatici descrive dove passa quel confine.
Quanto costa ciascuno
La differenza non è solo un importo, è la base di calcolo. Sia un co-host sia una società di gestione fatturano sui suoi incassi: la loro fattura sale con la sua stagione. Uno strumento si paga per alloggio e per mese, quindi la sua non si muove.
Il calcolo qui sotto parte da un alloggio con 1.500 € di affitti incassati nel mese, con quote del 10 % e del 20 %. Le sue si negoziano di comune accordo, dato che nulla di questo passa dalla piattaforma.
| Base di fatturazione | In questo mese da 1.500 € | |
|---|---|---|
| Co-host retribuito | quota degli incassi, pagata da Airbnb o fatturata a parte | 150 € al 10 % |
| Società di gestione | quota degli incassi, pulizia e campo compresi | 300 € al 20 % |
| Sentioo | tariffa fissa per alloggio | 9,90 € netti, decrescente fino a 6,90 € |
I tre non fanno lo stesso lavoro: una società di gestione manda qualcuno sul posto, uno strumento no. Il confronto utile non è quindi sapere quale sia il più economico, ma cosa resta da fare una volta pagato. Un co-host al 10 % che non copre il picco delle otto di sera lascia il carico della serata esattamente dove era, per 1.800 € all'anno, cioè più di un mese di affitti.
La domanda giusta non è «serve un co-host?», ma quante ore a settimana costa oggi la sua messaggistica e a che ore cadono. Un solo alloggio molto richiesto pesa a volte più di cinque alloggi tranquilli.
