I confronti annunciano forbici, spesso dal 15 al 25 per cento, e si fermano lì. È metà dell'informazione. Una percentuale senza la sua base di calcolo non dice nulla dell'importo. La differenza tra due basi supera di gran lunga la differenza tra due aliquote.
- Le tre basiLo stesso 20 per cento applicato a tre importi diversi
- Il prelievo di AirbnbDue strutture di commissioni, di cui una sola è la sua
- Il confrontoSocietà di gestione, co-host retribuito e tariffa fissa, con cifre
Tre basi per una stessa aliquota
Prendiamo una prenotazione di tre notti a 120 € a notte, più 60 € di spese di pulizia. Il subtotale che lei fattura è quindi di 420 €. Ecco cosa dà un'aliquota del 20 per cento secondo la riga a cui si aggancia.
Un'aliquota del 20 per cento applicata a tre basi
Schema illustrativo- Su ciò che paga l'ospite
- 95,84 €
- Sul subtotale fatturato
- 84 €
- Sul versamento netto
- 70,98 €
La stessa aliquota mostrata produce 24,86 € di differenza su una sola prenotazione, cioè un terzo in più tra i due estremi. In un mese di sei prenotazioni, la differenza supera 149 €.
Tre notti a 120 €, 60 € di spese di pulizia, commissione dell'ospite al 14,1 per cento e struttura a commissione unica al 15,5 per cento per il versamento netto.Il dettaglio, riga per riga:
| Base | Importo della base | Quota al 20 per cento |
|---|---|---|
| Ciò che paga l'ospite | 479,22 € | 95,84 € |
| Il subtotale che lei fattura | 420,00 € | 84,00 € |
| Il suo versamento netto | 354,90 € | 70,98 € |
La prima domanda da fare a una società di gestione non è «qual è la vostra aliquota?», è «su quale riga?». Un contratto al 18 per cento sul versamento netto costa meno di un contratto al 15 per cento su ciò che paga l'ospite. Confrontare due aliquote senza la loro base equivale a confrontare due prezzi in due valute.
Cosa prende Airbnb prima di tutti
Prima che una società di gestione prenda qualcosa, Airbnb si è già servita. Coesistono due strutture di commissioni. La differenza tra loro supera i dodici punti.
| Struttura | Cosa paga l'host | Cosa paga l'ospite |
|---|---|---|
| Commissioni condivise | circa il 3 per cento del totale fatturato | una commissione di servizio a parte |
| Commissione unica | circa il 15,5 per cento, quasi sempre tra 14 e 16 | nient'altro |
In entrambi i casi, la percentuale ricade sul prezzo totale, comprese la tariffa per notte e le spese fatturate dall'host, senza imposte e senza commissioni dell'ospite. Viene tolta automaticamente dal versamento.
Il centro assistenza dà la formula completa del versamento: la tariffa per notte, più le spese aggiuntive opzionali come la pulizia o gli ospiti aggiuntivi, meno le commissioni di servizio dell'host e meno i pagamenti attribuiti ai co-host. Si aggiungono secondo i casi le spese bancarie, l'imposta sulle commissioni, le spese di conversione valuta e le rettifiche.
Lei non può stimare il costo reale di una società di gestione senza sapere in quale struttura si trova il suo annuncio. La cifra si legge nel suo estratto dei versamenti, non in un confronto. Tra il 3 e il 15,5 per cento, la base a cui si applica l'aliquota della società di gestione cambia di più di 60 € nella nostra prenotazione di esempio.
Cosa la percentuale non copre mai
L'aliquota paga una prestazione, non paga delle spese. L'elenco delle voci che restano a suo carico è la seconda metà del budget. Raramente è scritto accanto alla percentuale.
| Voce | La domanda da fare |
|---|---|
| Spese di pulizia | chi le incassa, per intero o in parte |
| Prodotti e consumabili | fatturati a parte o inclusi |
| Biancheria | noleggio, lavaggio, sostituzione dei pezzi usurati |
| Piccole riparazioni | soglia oltre la quale la consultano |
| Spostamenti | fatturati per intervento o inclusi |
| Foto e annuncio | prestazione iniziale o inclusa |
| Guardia notturna | inclusa, opzionale o inesistente |
| Mese senza prenotazioni | cosa resta dovuto quando non entra nulla |
Quest'ultimo punto è il più strutturante. Un'aliquota si innesca solo con una prenotazione. Un mese debole non costa nulla in percentuale. Nemmeno porta nulla: la persona che risponde ai messaggi quel mese non viene pagata dall'aliquota.
Il costo a confronto, in euro
Su un mese di sei prenotazioni da 420 €, cioè 2.520 € fatturati.
| Base di fatturazione | In quel mese | Cosa compra | |
|---|---|---|---|
| Società di gestione | quota degli incassi | 504 € al 20 per cento | pulizia, campo, messaggistica, presenza |
| Co-host retribuito | quota degli incassi | 252 € al 10 per cento | messaggistica e coordinamento, secondo accordo |
| Sentioo | tariffa fissa per alloggio | 9,90 € netti, decrescente fino a 6,90 € | la risposta ai messaggi degli ospiti |
Queste tre righe non si confrontano termine a termine. Pretenderlo sarebbe disonesto. Una società di gestione manda qualcuno sul posto, una tariffa di software no. Un co-host occupa peraltro un altro posto. Il confronto utile è più stretto: sulla sola voce della risposta ai messaggi, la differenza di costo è di un fattore cinquanta.
È anche per questo che il calcolo si fa voce per voce. Una società di gestione che si occupa della pulizia e del campo al 20 per cento può restare la scelta giusta. Lo è ancora di più se la parte di messaggistica esce dal perimetro fatturato a percentuale.
Leggere un preventivo senza sbagliare
- Chiedere la base di calcolo per scritto. «20 per cento degli incassi» non vuol dire nulla finché la riga non è nominata.
- Verificare nel suo estratto dei versamenti a quale struttura di commissioni Airbnb appartiene il suo annuncio.
- Far calcolare l'importo su una prenotazione reale passata, non su un mese medio. Il mese medio cancella i soggiorni brevi, che sono i meno redditizi.
- Porre la domanda del mese debole. Un contratto che non dice nulla del mese senza prenotazioni dice in realtà che non si deve nulla, quindi che non si farà nulla.
- Far elencare le voci fatturate oltre l'aliquota. Un preventivo senza quell'elenco è un preventivo incompleto, non un preventivo vantaggioso.
Cosa resta dopo il calcolo
La voce più difficile da quantificare è la disponibilità, perché non si conta né in ore né in prenotazioni. Si conta in messaggi. E quelli arrivano quando arrivano.
Tre modi di coprire la messaggistica- CopiloteSentioo prepara la risposta partendo dai fatti dell'alloggio, lei la rilegge prima dell'invio. La modalità più parsimoniosa in fiducia richiesta.
- HybrideLe domande dalla risposta stabile escono da sole, tutto ciò che impegna un costo o una decisione torna a lei.
- AutopiloteSentioo risponde direttamente. Una richiesta che esce dal quadro coperto torna a lei.
