Een tweede woning verdubbelt het werk niet. Ze maakt iets dat er eerder niet was: dagen waarop twee dingen tegelijk vallen. Dat samenvallen kost tijd en het laat zich meten.
- De metingWat het samenvallen wordt van één tot drie woningen
- De vertragingDe 3 uur synchronisatie en de blokkering die niet meereist
- De ordeWat één keer wordt vastgelegd en wat elke woning opnieuw vraagt
Wat de tweede woning echt toevoegt
De reflex is woningen tellen. De juiste eenheid is de beweging: een aankomst of een vertrek. Een vertrek om twaalf uur en een aankomst laat in de middag op dezelfde dag kosten twee interventies en niet één. Ze worden ook niet met dezelfde persoon geregeld.
Op een echte portefeuille van drie woningen van één verhuurder, negen maanden gevolgd in onze database, ziet u hier hoeveel dagen minstens twee bewegingen dragen.
Dagen met twee bewegingen of meer, naar omvang van de portefeuille
- 1 woning
- 20 dagen
- 2 woningen
- 67 dagen
- 3 woningen
- 92 dagen
De sprong ligt niet waar men hem verwacht. Hij valt tussen de eerste woning en de tweede, waar het samenvallen meer dan verdrievoudigt. De derde legt er nog een derde bovenop, maar de orde van grootte beweegt niet meer.
154 aankomsten vastgelegd in onze database over drie woningen van één verhuurder, in een venster van 274 dagen ·De eerste balk is een gemiddelde: apart genomen leveren de drie woningen 13, 19 en 28 dagen op. Eén advertentie kent al drukke dagen, want een vertrek en een aankomst kunnen samenvallen. Wat de tweede woning toevoegt, zijn de dagen waarop de overlap niet meer op te vangen is door één persoon op één plek.
De dag waarop alles samen valt
In hetzelfde venster dragen 31 dagen twee aankomsten of meer en twee dagen dragen er drie. Tweeëndertig dagen dragen drie bewegingen of meer. De piek van de periode ligt op vijf bewegingen op één dag. Ten slotte worden 60 van de 154 aankomsten voorafgegaan door een vertrek op dezelfde dag in dezelfde advertentie.
Die laatste regel beslist over al de rest. Een wissel tussen twee verblijven heeft geen speling: de vertraging van de schoonmaak wordt een vertraging van de aankomst. De vertraging van de aankomst wordt een bericht om 18 uur dat iemand moet lezen.
De agenda die drie uur achterloopt
Een portefeuille leeft zelden op één platform. De agenda's worden dan in iCalendar-formaat gesynchroniseerd. Het helpcentrum geeft het getal: uw Airbnb-agenda wordt elke 3 uur automatisch bijgewerkt vanaf de andere gekoppelde platforms.
Drie uur is bijna niets bij een zomerverblijf dat zes maanden vooraf wordt geboekt. Het is heel veel bij een nacht die dezelfde dag wordt verkocht, waar twee gasten binnen het interval dezelfde kamer kunnen boeken.
De synchronisatie is niet symmetrisch. Het helpcentrum zegt dat elders geboekte nachten automatisch op Airbnb worden geblokkeerd. Daarna zegt het dat nachten die u in een andere agenda blokkeert mogelijk niet op Airbnb worden geblokkeerd. Een boeking reist mee, een handmatige blokkering voor schoonmaak of werkzaamheden mogelijk niet. Op een portefeuille is het die tweede helft die de vervelende verrassingen oplevert.
Airbnb biedt daarnaast regelsets aan, met prijskortingen, beschikbaarheidsvoorwaarden en promoties, toe te passen op een datum in de agenda van een advertentie of op meerdere data in uw multiagenda. Eenmaal toegepast op een advertentie vervangt een regelset alle bestaande prijs- en beschikbaarheidsinstellingen voor de gekozen data. Dat is een echte hefboom op de tarifering van een portefeuille. De berichten raakt het niet.
Wat het reactiepercentage telt
De maatstaf die op uw advertenties staat meet één precieze zaak: het percentage nieuwe informatie- en boekingsverzoeken dat u binnen 24 uur heeft beantwoord in de afgelopen 30 dagen. De reactietijd is de gemiddelde tijd voor alle nieuwe berichten uit diezelfde periode. Beide staan onderaan elk van uw advertenties.
Het gevolg voor een portefeuille is direct. Een dag met vijf bewegingen kost niet alleen tijd: hij valt terwijl er nieuwe verzoeken binnenkomen op de andere advertenties, elk met een venster van 24 uur dat al loopt. Wat het gepubliceerde cijfer bedreigt is niet het maandvolume aan berichten, het is de dag waarop uw aandacht elders ligt. De uurcurve van gastberichten staat in de veelgestelde vragen van gasten.
De orde die standhoudt als de portefeuille groeit
Drie woningen vragen niet drie keer het werk van één. Ze vragen dat het gemeenschappelijke één keer wordt vastgelegd en dat het woningeigen deel voor alle woningen op dezelfde plek staat.
Scheid het gemeenschappelijke van het woningeigen deel
Annuleringsvoorwaarden, de toon van de antwoorden en het beleid voor vroege aankomst zijn gemeenschappelijk. De exacte handeling die de deur opent, de code van de sleutelkluis en de plek van de meter zijn woningeigen. De eerste groep legt u één keer vast. De tweede vult u bij elke nieuwe advertentie in, anders ontbreekt ze op de avond dat ze nodig is.
Herhaal elke handmatige blokkering in elke agenda
Een boeking reist vanzelf. Een met de hand gezette blokkering mogelijk niet. Grote schoonmaak, werkzaamheden, familieverblijf: elke handmatige blokkering gaat in alle agenda's van die woning, op de dag van het besluit, niet de avond voor het verblijf.
Lees de week in bewegingen in plaats van in boekingen
Een week met vier boekingen kan rustig zijn en een week met drie kan onhoudbaar zijn. Wat telt zijn aankomsten en vertrekken per dag. Dagen met drie bewegingen ziet u een week vooraf en dat is het enige moment waarop ze nog te herschikken zijn.
Bepaal wie op die dagen antwoordt
Op de dag dat twee aankomsten samen vallen kan niemand tegelijk ter plaatse zijn en in de inbox. Ofwel houdt een tweede persoon de berichten bij, ofwel gaan de terugkerende antwoorden zonder u de deur uit. Die keuze maakt u vóór die dag, nooit tijdens.
Wat het kost om het samenvallen te dragen
Drie opties dekken die dagen, op drie verschillende facturatiegrondslagen. De berekening gaat uit van drie woningen met elk 1 500 € aan huur in de maand.
| Facturatiegrondslag | Op deze maand van 4 500 € | |
|---|---|---|
| Betaalde medegastheer | deel van de opbrengst | 450 € bij 10 % |
| Verhuurbeheerder | deel van de opbrengst, veldwerk inbegrepen | 900 € bij 20 % |
| Sentioo | vast bedrag per woning | 29,70 € excl. btw voor de drie, aflopend vanaf de derde |
De drie doen niet hetzelfde werk. Een verhuurbeheerder stuurt iemand om de woning klaar te maken, een hulpmiddel niet. De nuttige vraag is dus niet welke de goedkoopste is, maar wat er na betaling nog te doen blijft op een dag met vijf bewegingen. De omvang van elk pakket staat in wat een beheerprijs dekt.
Drie manieren om de inbox van een portefeuille te dragen- CopiloteHet antwoord staat klaar en wacht op u. U leest, corrigeert, verstuurt. Nuttig zolang uw instructies per woning nog bewegen.
- HybrideDe antwoorden gaan vanzelf de deur uit binnen uw uren. Buiten die uren komt de hand terug bij u, zeker op dagen met sterk samenvallen.
- AutopiloteHet antwoord gaat vanzelf de deur uit. Wat buiten het bekende kader valt komt terug bij u in plaats van te worden verzonnen, woning per woning.
