Vergelijkers kondigen marges aan, vaak van 15 % tot 25 %, en stoppen daar. Dat is de helft van de informatie. Een percentage zonder zijn rekengrondslag zegt niets over het bedrag. Het verschil tussen twee grondslagen overtreft het verschil tussen twee tarieven ruimschoots.
- De drie grondslagenDezelfde 20 % toegepast op drie verschillende bedragen
- De afhouding van AirbnbTwee kostenstructuren, waarvan er maar één de uwe is
- De vergelijkingBeheerder, betaalde medegastheer en vast tarief, met cijfers
Drie grondslagen voor eenzelfde tarief
Neem een boeking van drie nachten aan 120 € per nacht, plus 60 € schoonmaakkosten. Het subtotaal dat u factureert is dan 420 €. Dit levert een tarief van 20 % op, naargelang de regel waaraan het hangt.
Een tarief van 20 % op drie grondslagen
Illustratief schema- Op wat de gast betaalt
- 95,84 €
- Op het gefactureerde subtotaal
- 84 €
- Op de netto-uitbetaling
- 70,98 €
Hetzelfde getoonde tarief levert 24,86 € verschil op bij één enkele boeking, oftewel een derde meer tussen de twee uitersten. In een maand met zes boekingen loopt het verschil op tot boven 149 €.
Drie nachten aan 120 €, 60 € schoonmaakkosten, servicekosten van de gast op 14,1 % en structuur met één kost op 15,5 % voor de netto-uitbetaling.Het detail, regel voor regel:
| Grondslag | Bedrag van de grondslag | Deel bij 20 % |
|---|---|---|
| Wat de gast betaalt | 479,22 € | 95,84 € |
| Het subtotaal dat u factureert | 420,00 € | 84,00 € |
| Uw netto-uitbetaling | 354,90 € | 70,98 € |
De eerste vraag aan een verhuurbeheerder is niet «wat is uw tarief?», maar «op welke regel?». Een contract van 18 % op de netto-uitbetaling kost minder dan een contract van 15 % op wat de gast betaalt. Twee tarieven vergelijken zonder hun grondslag staat gelijk met twee prijzen in twee munten vergelijken.
Wat Airbnb als eerste afhoudt
Voordat een verhuurbeheerder iets afhoudt, heeft Airbnb zich al bediend. Er bestaan twee kostenstructuren naast elkaar. Het verschil ertussen loopt op tot meer dan twaalf punten.
| Structuur | Wat de gastheer betaalt | Wat de gast betaalt |
|---|---|---|
| Gedeelde kosten | ongeveer 3 % van het gefactureerde totaal | apart servicekosten |
| Eén kost | ongeveer 15,5 %, bijna altijd tussen 14 % en 16 % | niets extra |
In beide gevallen slaat het percentage op de totale prijs, inclusief het nachttarief en de door de gastheer gefactureerde kosten, zonder belastingen en zonder gastkosten. Het wordt automatisch van de uitbetaling afgehouden.
Het helpcentrum geeft de volledige formule van de uitbetaling: het nachttarief, plus optionele bijkomende kosten zoals de schoonmaak of extra gasten, min de servicekosten van de gastheer en min de uitbetalingen aan medegastheren. Daar komen naargelang het geval bankkosten bij, belasting op de servicekosten, wisselkosten en correcties.
U kunt de werkelijke kost van een verhuurbeheerder niet inschatten zonder te weten in welke structuur uw advertentie zit. Dat cijfer leest u op uw uitbetalingsoverzicht, niet in een vergelijker. Tussen 3 % en 15,5 % verschilt de grondslag waarop het tarief van de beheerder slaat met meer dan 60 € in onze voorbeeldboeking.
Wat het percentage nooit dekt
Het tarief betaalt een dienst, het betaalt geen kosten. De lijst van posten die bij u blijven, is de tweede helft van het budget. Ze staat zelden naast het percentage.
| Post | De vraag die u stelt |
|---|---|
| Schoonmaakkosten | wie int ze, volledig of gedeeltelijk |
| Producten en verbruiksgoederen | apart gefactureerd of inbegrepen |
| Beddengoed | huur, wassen, versleten stukken vervangen |
| Kleine herstellingen | drempel waarboven ze u raadplegen |
| Verplaatsingen | per tussenkomst gefactureerd of inbegrepen |
| Foto's en advertentie | eenmalige dienst of inbegrepen |
| Avond- en nachtwacht | inbegrepen, optioneel of onbestaand |
| Maand zonder boekingen | wat er verschuldigd blijft wanneer er niets binnenkomt |
Dat laatste punt weegt het zwaarst op de structuur. Een tarief gaat alleen af bij een boeking. Een magere maand kost in percentage niets. Ze levert ook niets: wie die maand de berichten beantwoordt, wordt niet via het tarief betaald.
De kosten vergeleken, in euro
Over een maand met zes boekingen van 420 €, oftewel 2 520 € gefactureerd.
| Grondslag van de facturatie | In die maand | Wat u ervoor krijgt | |
|---|---|---|---|
| Verhuurbeheerder | deel van de inkomsten | 504 € bij 20 % | schoonmaak, terrein, berichten, aanwezigheid |
| Betaalde medegastheer | deel van de inkomsten | 252 € bij 10 % | berichten en afstemming, volgens afspraak |
| Sentioo | vast tarief per woning | 9,90 € exclusief belasting, aflopend tot 6,90 € | het antwoord op de berichten van gasten |
Deze drie regels laten zich niet term voor term vergelijken. Dat doen alsof zou oneerlijk zijn. Een verhuurbeheerder stuurt iemand ter plaatse, een softwaretarief niet. Een medegastheer neemt weer een andere plaats in. De nuttige vergelijking is smaller: op de ene post van het beantwoorden van berichten scheelt de kost een factor vijftig.
Ook daarom maakt u de berekening post per post. Een beheerder die de schoonmaak en het terrein doet voor 20 % kan nog altijd de juiste keuze zijn. Dat is hij des te meer als het berichtendeel buiten het per percentage gefactureerde werkgebied valt.
Een offerte lezen zonder u te vergissen
- De rekengrondslag schriftelijk vragen. «20 % van de inkomsten» zegt niets zolang de regel niet benoemd is.
- Op uw uitbetalingsoverzicht nagaan tot welke kostenstructuur van Airbnb uw advertentie behoort.
- Het bedrag laten berekenen op een echte boeking uit het verleden, niet op een gemiddelde maand. De gemiddelde maand wist de korte verblijven uit, en dat zijn de minst lonende.
- De vraag over de magere maand stellen. Een contract dat niets zegt over de maand zonder boekingen, zegt in werkelijkheid dat er niets verschuldigd is, dus dat er niets gebeurt.
- De posten laten opsommen die bovenop het tarief worden gefactureerd. Een offerte zonder die lijst is een onvolledige offerte, geen voordelige.
Wat er na de berekening overblijft
De post die het lastigst in cijfers te vatten is, is de beschikbaarheid, want ze telt niet in uren en niet in boekingen. Ze telt in berichten. En die komen wanneer ze komen.
Drie manieren om de berichten te dekken- CopiloteSentioo bereidt het antwoord voor uit de feiten van de woning, u leest het na voor verzending. De modus die het minste vertrouwen vooraf vraagt.
- HybrideVragen met een vast antwoord gaan vanzelf uit, alles wat een kost of een beslissing meebrengt komt bij u terug.
- AutopiloteSentioo antwoordt rechtstreeks. Een vraag die buiten het gedekte kader valt, komt bij u terug.
