Het statuut van medegastheer is in drie klikken ingesteld. Juist dat maakt het misleidend. Het opent een toegang, het verplaatst geen verantwoordelijkheid. Dit is wat elk niveau geeft, en daarna de drie dingen die geen enkel niveau ooit zal geven.
- De drie niveausWat elk vakje precies openzet
- Het plafondUitbetaling, aansprakelijkheid, beschikbaarheid: niets daarvan wordt uitbesteed
- Wat overblijftHet deel van het werk dat het platform niet in beeld brengt
Wat Airbnb een medegastheer noemt
Een medegastheer is iemand aan wie u het beheer van een advertentie geheel of gedeeltelijk openstelt. Het helpcentrum beschrijft een familielid, een buur, een vertrouwde vriend of iemand die u betaalt om te helpen. U kunt er tot tien per advertentie toevoegen.
Dat plafond is bijna nooit de beperking. De echte drempel ligt ruim voor tien: zodra twee mensen aan gasten antwoorden, is de vraag niet meer wie het recht heeft, maar wie wat zegt.
De drie niveaus van toegang
Dat is het punt waar de meeste gidsen overheen stappen. Het statuut is niet zwart-wit. Het staat in drie trappen, van de ruimste naar de smalste.
| Niveau | De persoon kan | De persoon kan niet |
|---|---|---|
| Volledige toegang | De advertentie beheren, prijzen inbegrepen. Boekingen beheren, aanvragen aannemen en weigeren. Andere medegastheren uitnodigen. Inkomsten inzien | De uitbetalingen en de fiscale gegevens |
| Toegang tot agenda en berichten | Gasten schrijven. De agenda inzien | De agenda wijzigen. Inkomsten zien. Boekingen beheren |
| Toegang tot de agenda | De agenda inzien | De agenda wijzigen. Gasten schrijven |
De regel die telt is de laatste. Het strengste niveau laat helemaal geen contact met gasten toe. Veel gastheren geven dat niveau in de veronderstelling een noodtoegang te verlenen, en verbazen zich er daarna over dat de persoon nooit een bericht ziet. Wilt u dat iemand antwoordt, dan is het tweede niveau het minimum.
Het middelste niveau geeft de berichten zonder het beheer van de boekingen. Uw medegastheer kan dan met een gast over een vervroegde aankomst praten zonder die te kunnen goedkeuren. Het is de meest gekozen instelling, en die met de meeste beloften die niemand kan waarmaken. Kiest u ze, bepaal dan vooraf wat uw medegastheer mag aankondigen.
De drie dingen die het statuut niet geeft
1. De uitbetalingen, op geen enkel niveau
Geen enkele trap opent de uitbetalingen. Medegastheren kunnen de betaalmethode en de fiscale gegevens niet inzien en niet wijzigen, ook niet met volledige toegang, waar ze de inkomsten wél zien.
De vergoeding bestaat wel degelijk op het platform, via een andere instelling: Airbnb laat toe een deel aan de medegastheer uit te betalen, door de schoonmaakkosten te delen, een percentage per boeking, beide of een vast bedrag. Die instelling behoort alleen aan de eigenaar van de advertentie, nooit aan de medegastheer, wat zijn toegangsniveau ook is. De details van de vier vormen en van wat elk ervan meebrengt staan bij de vergoeding van een medegastheer.
Wat daaruit volgt telt zwaarder dan de instelling zelf: een niet vastgelegde afspraak over vergoeding wordt een geschil bij de eerste magere maand. Het bedrag, de rekengrondslag, wat er bij annulering gebeurt en hoe men uit de afspraak stapt, verdienen op papier te staan voor de eerste boeking.
2. De aansprakelijkheid, nooit
De hoofdgastheer blijft aansprakelijk voor wat zijn medegastheren doen, op elk toegangsniveau. Berichten uitbesteden verplaatst het gewicht van het probleem niet. Het verplaatst alleen wie het opschrijft. Een belofte van een medegastheer bindt de advertentie.
3. De beschikbaarheid, en dat is het echte onderwerp
Het statuut opent een postvak. Het antwoordt niemand. Een medegastheer met toegang tot de berichten ontvangt ze. Er moet nog altijd iemand aanwezig zijn wanneer de gast schrijft.
Het uur kiest u niet. Over drie woningen, in de database gemeten over acht maanden, valt het hoogste punt van de dag om acht uur 's avonds, ver na sluitingstijd van een kantoor. Het gesprek valt pas echt stil tussen twee en vijf uur 's nachts. De details van die curve staan bij de veelgestelde vragen van gasten.
Wat u zelf moet regelen
Zodra de vakjes zijn aangevinkt, blijven drie dingen volledig bij u liggen. Zij bepalen of het uitbesteden standhoudt.
Wie antwoordt en op welke uren. Een medegastheer die overdag beschikbaar is, dekt het venster dat telt niet af. Schrijf de uren op, ook die waarop niemand antwoordt, in plaats van ze op een zondagavond te ontdekken.
Wat de medegastheer mag beloven. Later uitchecken, vroeger inchecken, een geste na een incident: die lijst past in vijf regels en voorkomt de helft van de wrijving.
Wat de medegastheer over de woning moet weten. Waar de meterkast hangt, welke handeling de deur opent, de code van de kluis. Die instructies zijn dezelfde als bij een goed gevoerde zelfstandige aankomst, met één verschil: ze moeten leesbaar zijn voor iemand die er niet bij was.
Die drie punten vragen geen contract, ze vragen één pagina. Dit is de volgorde die heen-en-weer voorkomt.
Het niveau kiezen, advertentie per advertentie
Vertrek van het verwachte werk, niet van het geschonken vertrouwen. Moet de persoon gasten antwoorden, dan volstaat het eerste niveau niet. Moet hij een vervroegde aankomst goedkeuren, dan kan alleen volledige toegang dat. Een niveau is later te wijzigen, maar elke wijziging gebeurt per advertentie.
Het werkgebied vastleggen voor de eerste gast
Vijf regels volstaan: wat alleen beslist wordt, wat naar u doorgaat, de gedekte tijdvensters, die waarop niemand antwoordt, en daarna de vergoeding en de rekengrondslag ervan. Het is het document dat ontbreekt in bijna elke samenwerking die misloopt.
De instructies van de woning op schrift zetten
De handeling die de deur opent, waar de meterkast hangt, de code van de kluis, het nummer van de loodgieter. Geschreven voor iemand die er nooit een voet heeft gezet. Het is wat maakt dat twee mensen hetzelfde antwoord geven op dezelfde vraag.
Het derde punt is het punt dat wordt uitgesteld. Het levert het meeste op. Zolang de instructies in uw hoofd zitten, komt elke avondvraag opnieuw bij u terecht, welk toegangsniveau u ook hebt gegeven. Het statuut verandert daar niets aan: het opent toegang tot een postvak, niet tot wat u over de woning weet.
Drie manieren om de berichten te dragen- CopiloteHet antwoord staat klaar en wacht op u. U leest het na, verbetert het, verstuurt het. Nuttig zolang uw instructies nog bewegen.
- HybrideDe antwoorden gaan vanzelf uit binnen uw tijdvensters. Daarbuiten komt de leiding bij u terug.
- AutopiloteHet antwoord gaat vanzelf uit. Wat buiten het bekende kader valt, komt bij u terecht in plaats van verzonnen te worden.
Medegastheer, verhuurbeheerder of gereedschap
Die drie beantwoorden niet dezelfde vraag. Ze door elkaar halen kost geld.
Een medegastheer past wanneer de last matig is, wanneer de persoon op de juiste uren beschikbaar is en wanneer u aanvaardt aansprakelijk te blijven. Het is de soepelste constructie. Het is ook de kwetsbaarste bij afwezigheid.
Een verhuurbeheerder neemt het terrein over, de schoonmaak, de sleutels, de incidenten. Hij wordt grotendeels beoordeeld op wat hij met de berichten doet, niet op zijn foto's.
Een berichtgereedschap vervangt geen van beide. Het behandelt het herhaalbare en voorspelbare, zodat wie overblijft, medegastheer of beheerder, zich bezighoudt met wat een afweging vraagt. De gids over automatische berichten beschrijft waar die grens loopt.
Wat elk kost
Het verschil is niet alleen een bedrag, het is de rekengrondslag. Zowel een medegastheer als een verhuurbeheerder rekent op uw inkomsten: hun factuur stijgt mee met uw seizoen. Gereedschap betaalt u per woning en per maand, dus dat bedrag beweegt niet.
De berekening hieronder gaat uit van een woning met 1 500 € aan geïnde huur in de maand, met aandelen van 10 % en van 20 %. De uwe worden onderling afgesproken, want niets hiervan loopt via het platform.
| Grondslag van de facturatie | In deze maand van 1 500 € | |
|---|---|---|
| Betaalde medegastheer | deel van de inkomsten, uitbetaald door Airbnb of apart gefactureerd | 150 € bij 10 % |
| Verhuurbeheerder | deel van de inkomsten, schoonmaak en terrein inbegrepen | 300 € bij 20 % |
| Sentioo | vast tarief per woning | 9,90 € exclusief belasting, aflopend tot 6,90 € |
Die drie doen niet hetzelfde werk: een verhuurbeheerder stuurt iemand ter plaatse, gereedschap niet. De nuttige vergelijking is dus niet welke het goedkoopst is, maar wat er na betaling nog te doen valt. Een medegastheer op 10 % die de piek van acht uur 's avonds niet dekt, laat de avondlast precies waar hij lag, voor 1 800 € per jaar, oftewel meer dan een maand huur.
De goede vraag is niet «heb ik een medegastheer nodig?», maar hoeveel uur per week uw berichten vandaag kosten en op welke uren die vallen. Eén enkele veelgevraagde woning weegt soms zwaarder dan vijf rustige.
