De vraag die gesteld wordt is bijna altijd «hoeveel». De vraag die geld kost is «hoe». Eenzelfde tarief van 20 % levert niet hetzelfde bedrag en niet dezelfde verplichtingen op, naargelang het via Airbnb loopt of via een factuur. Dit zijn de twee constructies, wat elk ervan meebrengt, en wat het percentage nooit zegt.
- De automatische verdelingDe vier vormen, de rekengrondslag, de uitbetaaldatum
- De facturatieWat er verandert wanneer het geld het platform verlaat
- De blinde vlekDe gedekte uren, die het tarief niet meet
De automatische verdeling, vier vormen
Airbnb kan een deel rechtstreeks aan de medegastheer uitbetalen. De instelling zit in de advertentie, in het onderdeel medegastheren. Ze behoort alleen aan de eigenaar van de advertentie. Een medegastheer kan ze niet voor zichzelf en niet voor iemand anders instellen, wat zijn toegangsniveau ook is.
| Vorm | Wat er gedeeld wordt | Het geval waarin het past |
|---|---|---|
| Schoonmaakkosten | de schoonmaakkosten van de boeking | de medegastheer doet alleen de schoonmaak |
| Schoonmaakkosten plus percentage | de schoonmaakkosten, en daarna een tarief op de rest | schoonmaak en ontvangst |
| Percentage per boeking | een tarief, met de schoonmaakkosten naar keuze erin of eruit | ruim beheer |
| Vast bedrag | eenzelfde som per boeking | vast werkgebied, gelijkaardige verblijven |
De uitbetaling volgt die van de gastheer. Voor de meeste verblijven vertrekt ze aan het eind van de eerste werkdag na de voorziene aankomstdatum. Een gastheer die nog geen twee afgeronde verblijven heeft, wordt na het vertrek betaald, tenzij de advertentie geverifieerd is. De medegastheer wordt dus op het ritme van de aankomsten betaald, niet aan het eind van de maand.
De rekengrondslag, vaak te laat ontdekt
Het tarief geldt niet voor het bedrag dat de gast betaald heeft. Het geldt voor de potentiële inkomsten van de gastheer voor de boeking:
prijs per nacht × aantal nachten, plus bijkomende kosten zoals de schoonmaak, min de servicekosten van de gastheer, min de toepasselijke belastingen.
Een voorbeeld maakt het verschil zichtbaar. Bij een boeking van drie nachten aan 120 €, met 60 € schoonmaak, ziet de gast een som die flink hoger ligt dan wat als grondslag dient. Een verdeling van 20 % slaat niet op wat de gast betaalde en evenmin op de getoonde 420 €, maar op wat overblijft nadat de servicekosten en de belastingen eraf zijn. De medegastheer die «20 % van de huur» afsprak en aan het brutobedrag dacht, ontdekt het verschil bij de eerste uitbetaling.
Dekken de potentiële inkomsten van de boeking de voorziene verdeling niet, dan ontvangt de medegastheer minder dan voorzien. In uiterste gevallen kan de medegastheer of de gastheer helemaal niets ontvangen. Een vast bedrag en een percentage gedragen zich niet gelijk bij een verblijf van één nacht met een flinke korting. Daarnaast bestaan er regionale beperkingen, naargelang het land van de gastheer en dat van de medegastheer.
Fiscaal kan Airbnb de belastinggegevens van de medegastheer opvragen voor zijn aangifteverplichtingen. In sommige landen houdt het bij elke boeking iets in. Het aangekondigde deel is dan een bedrag vóór inhouding, geen gewaarborgd nettobedrag.
De berekening, regel voor regel
Dit is dezelfde boeking, tot het einde uitgewerkt. Het gebruikte percentage aan servicekosten dient hier als voorbeeld, het uwe staat op uw afrekening.
| Regel | Bedrag |
|---|---|
| 3 nachten aan 120 € | 360 € |
| Schoonmaakkosten | 60 € |
| Totaal voor inhoudingen | 420 € |
| Servicekosten van de gastheer, 3 % als voorbeeld | 12,60 € |
| Verdeelgrondslag | 407,40 € |
| Deel van de medegastheer aan 20 % | 81,48 € |
Hetzelfde tarief toegepast op wat de gast betaalde, servicekosten van de gast inbegrepen, zou een merkbaar hoger bedrag opleveren. Het verschil lijkt klein bij één boeking. Over vijftig nachten per jaar wordt het discussiestof, bijna altijd op het verkeerde moment. De grondslag één keer vastleggen kost minder.
De aparte facturatie
De andere constructie is ouder en eenvoudiger te beschrijven: de medegastheer factureert zijn prestatie, de gastheer betaalt ze, Airbnb komt er niet aan te pas. Ze wordt opnieuw noodzakelijk zodra de vergoeding niet meer op de boekingen is gemodelleerd.
| Automatische verdeling | Aparte facturatie | |
|---|---|---|
| Wie ze in gang zet | Airbnb, bij elke boeking | u, op de vervaldag |
| Grondslag | potentiële inkomsten van de gastheer | wat u onderling afspreekt |
| Vergoedt een maand zonder boekingen | nee | ja |
| Vergoedt een avondwacht | nee | ja |
| Administratieve last | geen | één factuur per periode |
De automatische verdeling heeft een structurele grens: ze betaalt alleen wat aan een boeking vasthangt. Nu is een deel van het werk van een medegastheer dat niet. Antwoorden op een vraag om tien uur 's avonds, een annulering afhandelen, het postvak in de gaten houden op een lege zondag in januari: niets daarvan zet een uitbetaling in gang. De twee constructies gaan overigens prima samen: een automatisch percentage voor de stroom, een factuur voor de rest.
Wat het percentage niet zegt
Een tarief laat zich slecht van persoon tot persoon vergelijken, omdat het uiteenlopende werkgebieden dekt. Vier punten maken het vergelijkbaar. Ze passen op één pagina.
Kies de vorm voor u het tarief kiest
Alleen schoonmaak vraagt om het delen van de schoonmaakkosten. Een ruim werkgebied vraagt om een percentage. Een vast werkgebied bij gelijkaardige verblijven vraagt om een vast bedrag, met als voordeel dat het voor beide partijen voorspelbaar is. De vorm bepaalt wat er in de magere maanden gebeurt, veel meer dan het tarief.
Leg de grondslag vast, niet alleen het tarief
«20 %» zegt op zichzelf niets. Op de potentiële inkomsten van de gastheer, op de huur zonder schoonmaak, op de bezette nacht: drie lezingen, drie bedragen. Leg vast welke geldt, samen met het lot van annuleringen, van verbruiksgoederen en van de opzegtermijn.
Controleer bij de eerste uitbetaling
Vergelijk het ontvangen bedrag met wat u verwachtte, op een echte boeking. Het is de enige controle die tegelijk een verkeerd begrepen grondslag en een genegeerde bronheffing vangt. Een fout die u bij het eerste verblijf vindt, verbetert u. Vindt u ze bij de jaarafrekening, dan discussieert u erover.
Leg het einde vast voor u het nodig hebt
De opzegtermijn, het lot van al geïnde boekingen, de teruggave van de instructies van de woning. Een samenwerking eindigt altijd, vaak zonder conflict, soms van de ene dag op de andere. De automatische verdeling stopt zodra u iemand verwijdert, zonder iets op te lossen voor de lopende verblijven. Drie regels aan het begin vastgelegd voorkomen de enige echt onaangename discussie.
Dan blijft de blinde vlek over, die geen enkel tarief meet: de gedekte uren. Over drie woningen, in de database gemeten over acht maanden, valt het hoogste punt van de dag om acht uur 's avonds. Het gesprek valt pas echt stil tussen twee en vijf uur 's nachts. De details staan bij de veelgestelde vragen van gasten.
Een medegastheer die 20 % krijgt en van negen tot zes antwoordt, laat de hele piek dus liggen. Het tarief lijkt normaal, de dekking is dat niet. De juiste vergelijking is niet het ene percentage tegen het andere, het is wat er onbeantwoord blijft nadat het deel betaald is.
Wat u uitbesteedt zonder het per percentage te betalen- CopiloteHet antwoord staat klaar en wacht op u. U leest het na, verbetert het, verstuurt het.
- HybrideDe antwoorden gaan vanzelf uit binnen uw tijdvensters. Daarbuiten komt de leiding bij u terug.
- AutopiloteHet antwoord gaat vanzelf uit. Wat buiten het bekende kader valt, komt bij u terecht in plaats van verzonnen te worden.
Een vast tarief per woning laat zich trouwens slecht met een percentage vergelijken. Daar zit precies het nut: het volgt uw seizoen niet. De volledige berekening, met een verhuurbeheerder in een derde kolom, staat in de gids over de medegastheer.
