Eine zweite Unterkunft verdoppelt die Arbeit nicht. Sie erzeugt etwas, das vorher nicht existierte: Tage, an denen zwei Dinge zugleich anfallen. Dieses Zusammentreffen kostet Zeit. Und es lässt sich messen.
- Die MessungWas aus dem Zusammentreffen von einer bis drei Unterkünften wird
- Der RückstandDie 3 Stunden Synchronisierung und die Sperre, die nicht mitreist
- Die OrdnungWas einmal geschrieben wird und was jedes Objekt neu verlangt
Was die zweite Unterkunft wirklich hinzufügt
Der Reflex ist, Objekte zu zählen. Die richtige Einheit ist die Bewegung: eine Anreise oder eine Abreise. Eine Abreise mittags und eine Anreise am späten Nachmittag am selben Tag kosten zwei Einsätze, nicht einen. Sie werden auch nicht mit derselben Person geklärt.
Auf einem realen Bestand von drei Unterkünften eines Gastgebers, neun Monate lang in unserer Datenbank verfolgt, sieht die Zahl der Tage mit mindestens zwei Bewegungen so aus.
Tage mit zwei Bewegungen oder mehr, nach Bestandsgröße
- 1 Unterkunft
- 20 Tage
- 2 Unterkünfte
- 67 Tage
- 3 Unterkünfte
- 92 Tage
Der Sprung liegt nicht dort, wo man ihn erwartet. Er fällt zwischen die erste und die zweite Unterkunft, wo sich das Zusammentreffen um mehr als das Dreifache vervielfacht. Die dritte legt noch ein Drittel drauf. Die Größenordnung bewegt sich aber nicht mehr.
154 Anreisen in unserer Datenbank erhoben, über drei Unterkünfte eines Gastgebers, in einem Fenster von 274 Tagen ·Der erste Balken ist ein Durchschnitt: einzeln betrachtet liefern die drei Unterkünfte 13, 19 und 28 Tage. Ein einzelnes Inserat kennt bereits volle Tage, denn eine Abreise und eine Anreise können zusammenfallen. Was das zweite Objekt hinzufügt, sind die Tage, an denen die Überlappung von einer einzigen Person an einem einzigen Ort nicht mehr aufzufangen ist.
Der Tag, an dem alles zusammenfällt
Im selben Fenster tragen 31 Tage zwei Anreisen oder mehr und zwei Tage tragen drei. Zweiunddreißig Tage tragen drei Bewegungen oder mehr. Die Spitze des Zeitraums liegt bei fünf Bewegungen an einem Tag. Und 60 der 154 Anreisen folgen einer Abreise am selben Tag im selben Inserat.
Diese letzte Zeile entscheidet über alles Weitere. Eine Aufbereitung zwischen zwei Aufenthalten hat keinen Puffer: der Verzug der Reinigung wird zum Verzug der Anreise. Und der Verzug der Anreise wird zu einer Nachricht um 18 Uhr, die jemand lesen muss.
Der Kalender mit drei Stunden Rückstand
Ein Bestand lebt selten auf einer einzigen Plattform. Die Kalender werden dann im iCalendar-Format synchronisiert. Das Hilfecenter nennt die Zahl: Ihr Airbnb-Kalender wird alle 3 Stunden automatisch aktualisiert, von den anderen verbundenen Plattformen.
Drei Stunden sind fast nichts bei einem Sommeraufenthalt, der sechs Monate im Voraus gebucht wird. Sie sind sehr viel bei einer Nacht, die am selben Tag verkauft wird. Dann können zwei Gäste innerhalb des Intervalls dasselbe Zimmer buchen.
Die Synchronisierung ist nicht symmetrisch. Das Hilfecenter sagt, dass anderswo gebuchte Nächte automatisch auf Airbnb blockiert werden, und dann, dass Nächte, die Sie in einem anderen Kalender sperren, möglicherweise nicht auf Airbnb blockiert werden. Eine Buchung reist mit. Eine manuelle Reinigungs- oder Handwerkersperre möglicherweise nicht. In einem Bestand erzeugt die zweite Hälfte die bösen Überraschungen.
Airbnb bietet zudem Regelsätze, die Preisnachlässe, Verfügbarkeitsbedingungen und Aktionen tragen und sich auf ein Datum im Kalender eines Inserats oder auf mehrere Daten im Multikalender anwenden lassen. Einmal auf ein Inserat angewendet, ersetzt ein Regelsatz sämtliche bestehenden Preis- und Verfügbarkeitseinstellungen für die gewählten Daten. Das ist ein echter Hebel für die Bepreisung eines Bestands. Die Kommunikation berührt er nicht.
Was die Antwortrate zählt
Die auf Ihren Inseraten sichtbare Kennzahl misst genau eine Sache: den Prozentsatz neuer Anfragen und Buchungsanfragen, die Sie innerhalb von 24 Stunden in den letzten 30 Tagen beantwortet haben. Die Antwortzeit ist die durchschnittliche Zeit für alle neuen Nachrichten desselben Zeitraums. Beides steht am Ende jedes Ihrer Inserate.
Die Folge für einen Bestand ist unmittelbar. Ein Tag mit fünf Bewegungen frisst nicht nur Zeit: er fällt in den Moment, in dem auf den anderen Inseraten neue Anfragen eintreffen, jede mit ihrem bereits laufenden 24-Stunden-Fenster. Was die veröffentlichte Zahl bedroht, ist nicht das Monatsvolumen an Nachrichten, sondern der Tag, an dem die Aufmerksamkeit woanders liegt. Die Stundenkurve der Gästenachrichten steht in den häufigen Gästefragen.
Die Ordnung, die hält, wenn der Bestand wächst
Drei Unterkünfte verlangen nicht die dreifache Arbeit einer einzigen. Sie verlangen, dass das Gemeinsame einmal geschrieben wird und dass das Objektspezifische für alle am selben Ort liegt.
Gemeinsames vom Objektspezifischen trennen
Stornobedingungen, der Ton der Antworten und die Regelung für frühe Anreisen sind gemeinsam. Der genaue Griff, der die Tür öffnet, der Code des Schlüsselkastens und der Ort des Zählers sind objektspezifisch. Die erste Gruppe wird einmal geschrieben. Die zweite wird bei jedem neuen Inserat ausgefüllt, sonst fehlt sie an dem Abend, an dem sie gebraucht wird.
Jede manuelle Sperre in jedem Kalender wiederholen
Eine Buchung reist allein. Eine von Hand gesetzte Sperre möglicherweise nicht. Grundreinigung, Handwerker, Familienaufenthalt: jede manuelle Sperre kommt in alle Kalender dieses Objekts, am Tag der Entscheidung, nicht am Vorabend des Aufenthalts.
Die Woche in Bewegungen lesen und nicht in Buchungen
Eine Woche mit vier Buchungen kann ruhig sein und eine mit drei kann unhaltbar sein. Gezählt werden Anreisen und Abreisen pro Tag. Tage mit drei Bewegungen sind eine Woche im Voraus sichtbar, und das ist der einzige Moment, in dem sie sich noch umbauen lassen.
Entscheiden, wer an diesen Tagen antwortet
An dem Tag, an dem zwei Anreisen zusammenfallen, kann niemand vor Ort und im Postfach zugleich sein. Entweder hält eine zweite Person die Nachrichten, oder die wiederkehrenden Antworten gehen ohne Sie raus. Diese Wahl fällt vor dem Tag, niemals währenddessen.
Was es kostet, das Zusammentreffen zu tragen
Drei Optionen decken diese Tage ab, auf drei verschiedenen Abrechnungsgrundlagen. Die Rechnung geht von drei Unterkünften mit je 1 500 € Mieteinnahmen im Monat aus.
| Abrechnungsgrundlage | In diesem Monat mit 4 500 € | |
|---|---|---|
| Bezahlter Co-Gastgeber | Anteil der Einnahmen | 450 € bei 10 % |
| Verwaltung | Anteil der Einnahmen, Vor-Ort-Arbeit inbegriffen | 900 € bei 20 % |
| Sentioo | Pauschale je Unterkunft | 29,70 € netto für die drei, gestaffelt ab der dritten |
Die drei leisten nicht dasselbe. Eine Verwaltung schickt jemanden, der die Unterkunft herrichtet, ein Werkzeug nicht. Die nützliche Frage ist deshalb nicht, was am billigsten ist, sondern was nach der Bezahlung an einem Tag mit fünf Bewegungen noch zu tun bleibt. Die Leistungsgrenzen stehen in dem, was ein Verwaltungspreis abdeckt.
Drei Wege, das Postfach eines Bestands zu halten- CopiloteDie Antwort ist vorbereitet und wartet auf Sie. Sie lesen, korrigieren, senden. Nützlich, solange Ihre Angaben je Unterkunft noch in Bewegung sind.
- HybrideDie Antworten gehen in Ihren Zeitfenstern allein raus. Außerhalb kommt die Hand zurück zu Ihnen, besonders an Tagen mit starkem Zusammentreffen.
- AutopiloteDie Antwort geht allein raus. Was den bekannten Rahmen verlässt, kommt zu Ihnen zurück, statt erfunden zu werden, Unterkunft für Unterkunft.
