Twee aanbieders noemen zich verhuurbeheer, noemen hetzelfde percentage en leveren niet dezelfde dienst. De een is twee uur per week in de woning en komt nooit aan uw account. De ander bepaalt uw prijzen, int uw huur en keert u een saldo uit. Het woord is gelijk, het vak niet. Het staat voor geen rechtsvorm en voor geen rol die het platform kent.
- De echte rolAirbnb kent één rol voor delegeren, en dit is die niet
- De omvangVijf taakfamilies, en het vakje dat leeg blijft
- De juridische grensZodra uw geld wordt aangeraakt, verandert het regime
Wat het platform echt kent
Airbnb heeft geen rubriek verhuurbeheer. Het helpcentrum beschrijft één functie om te delegeren, de medegastheer: iemand die wordt uitgenodigd op de advertentie om de eigenaar te helpen. Die kan helpen bij het beheer van de advertentie, vragen beantwoorden en gasten berichten sturen.
Een beheerbedrijf dat op uw account werkt, zit dus op die plek. Dat is een kwestie van woordgebruik met een praktisch gevolg: wat het zonder u kan doen, staat in het toegangsniveau dat u verleent, niet in de offerte. De eigenaar van de advertentie kan een medegastheer toevoegen. Een medegastheer met volledige toegang kan dat ook. Beperktere toegang blijft bij agenda en berichten.
Offerte en toegang vallen nooit precies samen. Een contract kan prijsbeheer beloven terwijl de verleende toegang dat niet opent. Het omgekeerde komt ook voor: volledige toegang voor een aanbieder wiens contract bij de schoonmaak ophoudt. De twee stukken lees je naast elkaar, niet na elkaar.
De vijf taakfamilies
Een bruikbare definitie zit in wat er dag na dag gedaan wordt. Vijf families dekken het meeste van de exploitatie. Geen enkel bedrijf levert ze alle vijf. Het vakje dat leeg blijft, bepaalt het aanbod.
| Familie | Wat het omvat | Wat er gebeurt als het buiten de omvang valt |
|---|---|---|
| Schoonmaak en linnen | wissel tussen twee verblijven, wasserij, verbruiksartikelen | u regelt zelf een derde tussen twee vertrekken |
| Aankomst en vertrek | sleutels, staat van de woning, vertraging, laat uitchecken | u blijft bereikbaar op tijden die de trein oplegt |
| Berichten van gasten | vragen voor de boeking, tijdens het verblijf, erna | u antwoordt, avonden en weekenden inbegrepen |
| Onderhoud | kleine reparaties, vaklui, voorraad | elk voorval wordt een telefoontje voor u |
| Advertentie en prijzen | foto's, tekst, agenda, tarieven | de bezetting blijft uw werk |
Deze vijf regels kosten niet hetzelfde, dus verkopen ze niet voor dezelfde prijs. Schoonmaak plan je, onderhoud verzeker je, berichten plan je helemaal niet. Het is de enige familie die op elk uur zonder waarschuwing binnenkomt en degene die het vaakst uit een offerte verdwijnt zonder dat iemand het merkt voor het eerste verblijf.
De lijn die niemand trekt
Dit is de lijn die definitiepagina's niet trekken. Wie alleen schoonmaakt en sleutels overhandigt, verkoopt een gewone dienst. Wie de woning in de markt zet en voor uw rekening int, oefent in Frankrijk een gereglementeerde activiteit uit.
De Franse wet van 2 januari 1970 geldt voor wie gewoonlijk meewerkt aan handelingen over andermans goed. Het eerste artikel noemt uitdrukkelijk de verhuur of onderverhuur, seizoensgebonden of niet, kaal of gemeubileerd, van bebouwd onroerend goed. Het zesde punt van hetzelfde artikel noemt vastgoedbeheer. Kortetermijnverhuur voor rekening van een derde kruist dus twee van de negen vakjes aan.
Wat dat de aanbieder oplegt:
| Verplichting | Wat het inhoudt |
|---|---|
| Beroepskaart | afgegeven met de vermelding die bij de uitgeoefende activiteit hoort |
| Financiële waarborg | dekt terugbetaling van gestorte gelden en vervalt voor wie verklaart geen bedragen te ontvangen |
| Schriftelijke opdracht | de overeenkomst moet schriftelijk zijn en regelen hoe gelden worden overgedragen |
| Niets vooraf | niets is verschuldigd voordat de gedekte handeling werkelijk is afgesloten |
De wet stelt zes maanden gevangenisstraf en 7.500 euro boete op werken zonder beroepskaart, en op het onbevoegd voeren van de titel van makelaar. Twee vragen plaatsen elke aanbieder: int u voor mijn rekening, en daarna onder welk kaartnummer. Een vaag antwoord op de eerste maakt de tweede verplicht.
Het automatisch splitsen van de uitbetaling lost de vraag niet op. Het verschuift een deel van uw uitbetaling naar een betaalde medegastheer zonder het geld via een derdenrekening te laten lopen. Dat is een andere constructie dan innen, met andere gevolgen voor de facturatie.
Wat de definitie kost
Voordat een aanbieder iets afhoudt, heeft het platform zichzelf al bediend. Er bestaan twee kostenstructuren voor de gastheer naast elkaar. In de gedeelde structuur betalen de meeste gastheren 3 %. In de structuur met één tarief betalen de meesten 15,5 %, de overigen doorgaans tussen 14 en 16 %.
Dat cijfer verandert hoe een beheerofferte leest, want het genoemde percentage werkt op een grondslag die al is geslonken. De volledige berekening en de posten die naast het percentage worden gefactureerd staan in een apart artikel over de prijs van verhuurbeheer. De korte regel: een percentage zonder grondslag zegt niets.
De vragen die twee offertes scheiden
- De vijf families stuk voor stuk laten opsommen, met inbegrepen of buiten de omvang ernaast.
- Vragen welk toegangsniveau op het account wordt gevraagd, en daarna waarom dat niveau en geen ander.
- De vraag over innen stellen. Int de aanbieder voor uw rekening, vraag dan het kaartnummer en de financiële waarborg.
- Nagaan dat de opdracht schriftelijk is en regelt hoe gelden worden overgedragen. Een mondelinge afspraak hierover is niets waard.
- De gedekte tijdvakken voor berichten laten opschrijven. Dit is de familie die het vaakst zonder uren wordt verkocht.
Opsplitsen in plaats van in één blok delegeren
Niets verplicht u de vijf families aan één aanbieder te geven. Schoonmaak is plaatselijk, onderhoud ook. Berichten van gasten zijn de enige familie die niet van plaats of uur afhangt, dus de enige die anders kan worden opgelost. Ze wegen ook het zwaarst op de beoordeling voor communicatie en op de beheerovereenkomst als ze daar niet beschreven staan.
Drie manieren om berichten te dekken- CopiloteSentioo bereidt het antwoord voor op basis van de feiten van de woning, u leest mee voor verzending.
- HybrideVragen met een vast antwoord gaan alleen weg, alles met een kost of een beslissing komt bij u terug.
- AutopiloteSentioo antwoordt rechtstreeks. Een vraag buiten het gedekte kader komt bij u terug.
