Es gibt eine nationale Regelung der Kurzzeitvermietung in Frankreich. Sie passt in wenige Artikel, sie ist stabil, und sie beantwortet fast keine der Fragen, die ein Gastgeber sich stellt. Der Rest gehört der Gemeinde. Dort entscheidet sich alles.
- Der SockelWas überall gilt, von der Bretagne bis in die Alpen
- Die vier HebelWas Ihre Gemeinde allein entscheidet, und wie weit sie geht
- Bei den NachrichtenDie Gästefragen, die die Regelung selbst erzeugt
Der nationale Sockel, was sich nicht bewegt
Vier Dinge gelten im ganzen Land.
Der Hauptwohnsitz wird unter Obergrenze vermietet. Die Wohnung muss mindestens acht Monate im Jahr bewohnt sein. Die Vermietung als Ferienunterkunft ist auf eine Zahl von Tagen im Kalenderjahr begrenzt, je nach Gemeinde zwischen 90 und 120. Derselbe Kunde darf die Wohnung nicht länger als 90 Tage am Stück belegen.
Die Registriernummer ist eine Anzeige. Wo die Gemeinde sie verlangt, liefert die Anmeldung im Netz sofort eine Kennung aus dreizehn Zeichen. Sie muss in jedem Inserat stehen. Sie zu bekommen ist keinerlei Genehmigung.
Die Sanktionen sind zivilrechtlich und hoch. Wer die Tagesgrenze überschreitet, riskiert eine zivilrechtliche Geldbuße von 10.000 €. Wer dort nicht anmeldet, wo die Anmeldung Pflicht ist, riskiert 5.000 €. Vermieten ohne Genehmigung der Nutzungsänderung fällt unter ein anderes, kommunales Regime, dessen Beträge weit höher liegen.
Die Kontrolle wird zentralisiert. Die Öffnung des nationalen Dienstes für Ferienunterkünfte ist für das vierte Quartal 2026 angekündigt. Die Vermietungsdaten, samt Registriernummer und Zahl der vermieteten Tage, laufen dann automatisch dorthin. Bis dahin bleibt das kommunale Register der einzige Weg.
Die Tagesgrenze ist keine einheitliche nationale Zahl. Seit dem Gesetz Nr. 2024-1039 kann eine Gemeinde sie per Ratsbeschluss von 120 auf 90 senken. Mehrere große Städte haben das getan. Ein Artikel, der Ihnen 120 Tage nennt, ohne Ihre Gemeinde zu nennen, gibt Ihnen in jedem zweiten Fall eine falsche Zahl.
Die vier Hebel der Gemeinde
Alles Übrige ist lokal. Vier Hebel, vier Entscheidungen verschiedener Gremien, manchmal im selben Monat.
| Hebel | Wer entscheidet | Was sich ändert |
|---|---|---|
| Satz der Kurtaxe | Die erhebende Körperschaft, oft der Gemeindeverband | Der Betrag je Person und Nacht, unter einer nationalen Obergrenze |
| Zuschläge | Das Departement, die Region, der Gesetzgeber | Ein Faktor auf den Satz, von 1 bis über 3 |
| Nächtegrenze beim Hauptwohnsitz | Der Gemeinderat | 120 Tage im Standard, 90 nach Beschluss |
| Nutzungsänderung, Ausgleich, Kontingent | Der Gemeinde- oder Verbandsrat | Die Möglichkeit überhaupt, außerhalb des Hauptwohnsitzes zu vermieten |
Die ersten beiden bestimmen, was der Gast zahlt. Die letzten beiden bestimmen, ob Sie vermieten dürfen. Keiner der vier steht im Leitfaden zu den automatischen Nachrichten: das sind lokale Entscheidungen, keine Einstellungen einer Plattform.
Die Kurtaxe, zwei Zahlen und nicht eine
Der beschlossene Satz sagt nicht, was abgerechnet wird. Dazu kommen Zuschläge, die nicht von der Gemeinde abhängen: ein Departementszuschlag von 10 %, ein regionaler Zuschlag von 34 %, eingeführt durch das Haushaltsgesetz 2023. Im Großraum Paris kommen zwei weitere Zuschläge dazu, 15 % und 200 %.
Kumulierte Zuschläge, acht Gemeinden
- Paris
- 225 %
- Bordeaux
- 44 %
- Marseille
- 44 %
- Biarritz
- 44 %
- Nizza
- 34 %
- Lyon
- 10 %
- La Rochelle
- 10 %
- Annecy
- 0 %
Summe der Zuschläge, die im Datenblatt jeder Gemeinde mit „JA“ markiert sind. Der Grundsatz ist gesetzlich gedeckelt, er bleibt also gestaucht: diese Spalte reißt die Lücke auf. Eine Nacht in einem Luxushaus, in Annecy mit 4,90 € Taxe abgerechnet, kostet in Paris 15,93 €.
8 Gemeinden, erhoben im Beschlussportal, ein Datenblatt je Gemeinde ·Der Satz für nicht klassifizierte Unterkünfte folgt einer anderen Logik: ein Prozentsatz der Übernachtungskosten je Person, gedeckelt. Die meisten Gemeinden beschließen 5 %, einige weniger. Eine Ferienunterkunft ohne Sterne zahlt dann eine Taxe, die ihrem Preis folgt, was in der Hochsaison alles verändert.
Die Nutzungsänderung, die eigentliche Hürde
Außerhalb des Hauptwohnsitzes ist die Frage nicht mehr steuerlich. In den Gemeinden, die sie eingeführt haben, setzt Vermieten eine Genehmigung der Nutzungsänderung voraus, die abgelehnt werden kann. Es gibt drei Formen, oft kombiniert.
Der Ausgleich
Eine Fläche, die keine Wohnung ist, Büro oder Laden, in gleichwertiger Größe in Wohnraum umwandeln, innerhalb eines festgelegten Umkreises. Das ist die anspruchsvollste Form. Sie läuft oft auf den Kauf sogenannter Umwandlungsrechte bei einem Dritten hinaus, was einen Marktpreis hat.
Die befristete Genehmigung
Eine zeitlich begrenzte Genehmigung, ein, zwei, vier oder neun Jahre je nach Stadt, manchmal nicht verlängerbar. Sie befreit vom Ausgleich, macht Ihren Betrieb aber zu einer kurzen Perspektive, was einem Finanzierungsplan nicht gefällt.
Das Kontingent
Eine Höchstzahl an Genehmigungen in der Gemeinde oder in einem Sektor, manchmal eine Höchstzahl je Eigentümer. Ist das Kontingent erreicht, lautet die Antwort Ablehnung, gefolgt von einer Warteliste. Das ist der jüngste Hebel und zugleich der vor Gericht am häufigsten angegriffene.
Ein Punkt, auf den überall zu achten ist: der Energieausweis. Mehrere Satzungen verlangen bereits eine Klasse zwischen A und E bei Antragstellung. Eine energetisch schwache Wohnung ist nicht nur schwer ganzjährig zu vermieten, sie wird als Ferienunterkunft schlicht nicht zugelassen.
Was der lokale Rahmen bei den Nachrichten bewirkt
Das ist der Teil, den niemand schreibt. Er ist der, der Sie Stunden kostet.
Ein dichter Regelrahmen erzeugt Gästefragen. Die Kurtaxe erzeugt zwei: warum dieser Betrag, und danach, warum er nicht im angezeigten Preis stand. Die Registriernummer erzeugt eine, meist von einem misstrauischen Gast. Eine befristete Genehmigung erzeugt eine vierte, die heikelste, wenn ein Gast für Daten nach ihrem Ablauf buchen will.
Die richtige Antwort passt in drei Zeilen. Sie setzt nur voraus, dass der Satz der Gemeinde irgendwo steht, aktuell, zugänglich für den, der antwortet. Genau das leistet eine gut geführte Wissensbasis der Unterkunft. Genau das erlaubt Sentioo zu antworten, ohne Sie zu wecken.
Drei Arten, diese Antworten zu tragen- CopiloteDie Antwort wird mit dem Satz der Unterkunft vorbereitet. Sie prüfen sie vor dem Versand.
- HybrideDie reinen Sachantworten gehen allein raus. Was eine Genehmigung oder einen Streitfall berührt, kommt hoch.
- AutopiloteDie Antwort geht allein raus. Was aus dem geschriebenen Rahmen fällt, kommt zu Ihnen hoch, statt erfunden zu werden.
Bleibt die Grundfrage, die vor jeder Überlegung zu Nachrichten über die Rentabilität entscheidet: wie viele Nächte Sie verkaufen dürfen und zu welchen Taxekosten. Diese beiden Zahlen sind kommunal. Man liest sie in einem Ratsbeschluss, nicht in einem allgemeinen Artikel wie diesem.
Dieselbe Frage, in Deutschland und Österreich
Keine der Zahlen oben überschreitet die Grenze. Der Sockel ist französisch, die Hebel sind französisch, und eine deutsche oder österreichische Stadt greift weder zu denselben Werkzeugen noch zu denselben Obergrenzen. Was sich überträgt, ist die Methode: den lokalen Beschluss an der Quelle lesen, die Anzeige von der Genehmigung unterscheiden, die abgelehnt werden kann, und das Datum der Prüfung notieren.
Zwei Städte des deutschsprachigen Raums sind mit derselben Methode erhoben. Berlin zählt gar keine Tage: dort entscheidet ein Anteil an der Wohnfläche, 49 Prozent, ob eine kostenlose Anzeige genügt oder eine Genehmigung nötig wird. Wien prüft zuerst die Karte: liegt die Wohnung in einer Wohnzone des Flächenwidmungsplans, ist die gewerbliche Kurzzeitvermietung gar nicht zulässig, und keine Bewilligung ändert daran etwas.
