La pregunta que se hace es casi siempre «cuánto». La pregunta que cuesta es «cómo». Un mismo tipo del 20 % no produce ni el mismo importe ni las mismas obligaciones según pase por Airbnb o por una factura. Estos son los dos montajes, lo que implica cada uno, y lo que el porcentaje nunca dice.
- El reparto automáticoLas cuatro formas, la base de cálculo, la fecha del pago
- La facturaciónLo que cambia cuando el dinero sale de la plataforma
- El punto ciegoLas horas cubiertas, que el tipo no mide
El reparto automático, cuatro formas
Airbnb sabe pagar una parte directamente al coanfitrión. El ajuste está en el anuncio, en la sección de coanfitriones. Pertenece solo al propietario del anuncio. Un coanfitrión no puede ni ajustárselo a sí mismo ni ajustarlo para otra persona, sea cual sea su nivel de permiso.
| Forma | Lo que se comparte | El caso en que encaja |
|---|---|---|
| Gastos de limpieza | los gastos de limpieza de la reserva | el coanfitrión solo hace la limpieza |
| Gastos de limpieza más porcentaje | los gastos de limpieza, y luego un tipo sobre el resto | limpieza y acogida |
| Porcentaje por reserva | un tipo, con los gastos de limpieza incluidos o excluidos a elección | gestión amplia |
| Importe fijo | una suma idéntica por reserva | perímetro estable, estancias homogéneas |
El pago sigue al del anfitrión. Para la mayoría de las estancias, sale al final del día hábil siguiente a la fecha de llegada prevista. Un anfitrión que aún no tiene dos estancias terminadas cobra después de la salida, salvo anuncio verificado. El coanfitrión cobra entonces al ritmo de las llegadas, no a final de mes.
La base de cálculo, descubierta a menudo demasiado tarde
El tipo no se aplica al importe que el huésped ha pagado. Se aplica a los ingresos potenciales del anfitrión para la reserva:
precio por noche × número de noches, más los gastos adicionales como la limpieza, menos los gastos de servicio del anfitrión, menos los impuestos aplicables.
Un ejemplo hace visible la diferencia. En una reserva de tres noches a 120 €, con 60 € de limpieza, el huésped ve una suma bastante superior a la que sirve de base. Un reparto del 20 % no recae ni sobre lo que el huésped ha pagado ni sobre los 420 € mostrados, sino sobre lo que queda una vez retirados los gastos de servicio y los impuestos. El coanfitrión que ha negociado «20 % del alquiler» pensando en el importe bruto descubre la diferencia en el primer cobro.
Si los ingresos potenciales de la reserva no cubren el reparto previsto, el coanfitrión recibe menos de lo previsto. En casos extremos, el coanfitrión o el anfitrión pueden no recibir nada. Un importe fijo y un porcentaje no se comportan igual en una estancia de una noche con fuerte descuento. Existen además limitaciones regionales, según el país del anfitrión y el del coanfitrión.
En el plano fiscal, Airbnb puede reclamar la información fiscal del coanfitrión para sus obligaciones de declaración. En algunos países practica una retención en cada reserva. La parte anunciada es entonces un importe antes de retenciones, no un neto garantizado.
El cálculo, línea a línea
Esta es la misma reserva desarrollada hasta el final. El tipo de gastos de servicio usado aquí sirve para el ejemplo, el suyo figura en su extracto.
| Línea | Importe |
|---|---|
| 3 noches a 120 € | 360 € |
| Gastos de limpieza | 60 € |
| Total antes de retiradas | 420 € |
| Gastos de servicio del anfitrión, 3 % para el ejemplo | 12,60 € |
| Base de reparto | 407,40 € |
| Parte del coanfitrión al 20 % | 81,48 € |
El mismo tipo aplicado a lo que el huésped ha pagado, gastos de servicio del huésped incluidos, daría un importe sensiblemente mayor. La diferencia parece modesta en una reserva. Sobre cincuenta noches al año, se convierte en materia de discusión, casi siempre en el mal momento. Escribir la base una vez cuesta menos.
La facturación aparte
El otro montaje es más antiguo y más sencillo de describir: el coanfitrión factura su prestación, el anfitrión la paga, Airbnb no se entera. Vuelve a ser necesario en cuanto la remuneración no se calca sobre las reservas.
| Reparto automático | Facturación aparte | |
|---|---|---|
| Quién lo dispara | Airbnb, en cada reserva | usted, al vencimiento |
| Base | ingresos potenciales del anfitrión | lo que ustedes acuerden |
| Retribuye un mes sin reservas | no | sí |
| Retribuye una guardia nocturna | no | sí |
| Carga administrativa | nula | una factura por periodo |
El reparto automático tiene un límite estructural: solo paga lo que está atado a una reserva. Sin embargo, una parte del trabajo de un coanfitrión no lo está. Responder a una petición a las diez de la noche, gestionar una cancelación, atender la bandeja de entrada un domingo de enero vacío: nada de eso dispara un pago. Los dos montajes conviven además muy bien, un porcentaje automático para el flujo, una factura para el resto.
Lo que el porcentaje no dice
Un tipo se compara mal de una persona a otra, porque cubre perímetros distintos. Cuatro puntos lo hacen comparable. Caben en una página.
Elegir la forma antes que el tipo
La limpieza sola pide el reparto de los gastos de limpieza. Un perímetro amplio pide un porcentaje. Un perímetro estable sobre estancias homogéneas pide un importe fijo, que tiene la ventaja de ser previsible por ambas partes. La forma decide lo que pasa en los malos meses, mucho más que el tipo.
Escribir la base, no solo el tipo
«20 %» no quiere decir nada por sí solo. Sobre los ingresos potenciales del anfitrión, sobre el alquiler sin limpieza, sobre la noche ocupada: tres lecturas, tres importes. Escriba la que vale, con la suerte de las cancelaciones, de los consumibles y del preaviso de salida.
Comprobar en el primer cobro
Compare el importe recibido con el que esperaba, sobre una reserva real. Es el único control que atrapa a la vez una base mal entendida y una retención fiscal ignorada. Un error encontrado en la primera estancia se corrige. Encontrado en el balance, se discute.
Escribir la salida antes de necesitarla
El preaviso, la suerte de las reservas ya cobradas, la devolución de las instrucciones de la vivienda. Una delegación siempre termina, a menudo sin conflicto, a veces de un día para otro. El reparto automático se detiene en cuanto se retira, sin resolver nada de las estancias en curso. Tres líneas escritas al principio evitan la única discusión verdaderamente desagradable.
Queda el punto ciego, el que ningún tipo mide: las horas cubiertas. Sobre un parque de tres viviendas medido en base a lo largo de ocho meses, el punto más alto del día cae a las ocho de la tarde. El hilo solo se para de verdad entre las dos y las cinco de la madrugada. El detalle está en las preguntas frecuentes de los huéspedes.
Un coanfitrión pagado al 20 % que responde de nueve de la mañana a seis de la tarde deja entonces el pico entero de lado. El tipo parece normal, la cobertura no lo es. La buena comparación no es un porcentaje contra otro, es lo que queda sin respuesta una vez pagada la parte.
Lo que se delega sin pagarse al porcentaje- CopiloteLa respuesta está preparada y le espera. Usted la revisa, la corrige, la envía.
- HybrideLas respuestas salen solas en sus franjas horarias. El mando le vuelve en las demás.
- AutopiloteLa respuesta sale sola. Lo que se sale del marco conocido sube hacia usted en lugar de inventarse.
Una tarifa plana por vivienda se compara además mal con un tipo. Ahí está justamente su interés: no sigue a su temporada. El cálculo completo, con una empresa de gestión en una tercera columna, está en la guía del coanfitrión.
