Las comparativas anuncian horquillas, a menudo del 15 % al 25 %, y ahí se detienen. Es la mitad de la información. Un porcentaje sin su base de cálculo no dice nada del importe. La diferencia entre dos bases supera de largo la diferencia entre dos tipos.
- Las tres basesEl mismo 20 % aplicado a tres importes distintos
- La retención de AirbnbDos estructuras de gastos, de las que solo una es la suya
- La comparaciónEmpresa de gestión, coanfitrión remunerado y tarifa plana, con cifras
Tres bases para un mismo tipo
Tomemos una reserva de tres noches a 120 € la noche, más 60 € de gastos de limpieza. El subtotal que usted factura es entonces de 420 €. Esto es lo que da un tipo del 20 % según la línea a la que se enganche.
Un tipo del 20 % aplicado a tres bases
Esquema ilustrativo- Sobre lo que paga el huésped
- 95,84 €
- Sobre el subtotal facturado
- 84 €
- Sobre el pago neto
- 70,98 €
El mismo tipo mostrado produce 24,86 € de diferencia en una sola reserva, es decir un tercio más entre los dos extremos. En un mes de seis reservas, la diferencia pasa de 149 €.
Tres noches a 120 €, 60 € de gastos de limpieza, gastos de servicio del huésped al 14,1 % y estructura de gasto único al 15,5 % para el pago neto.El detalle, línea a línea:
| Base | Importe de la base | Parte al 20 % |
|---|---|---|
| Lo que paga el huésped | 479,22 € | 95,84 € |
| El subtotal que usted factura | 420,00 € | 84,00 € |
| Su pago neto | 354,90 € | 70,98 € |
La primera pregunta que hay que hacer a una empresa de gestión no es «¿cuál es su tipo?», es «¿sobre qué línea?». Un contrato al 18 % sobre el pago neto cuesta menos que un contrato al 15 % sobre lo que paga el huésped. Comparar dos tipos sin su base equivale a comparar dos precios en dos monedas.
Lo que Airbnb se lleva antes que nadie
Antes de que una empresa de gestión se lleve nada, Airbnb ya se ha servido. Coexisten dos estructuras de gastos. La diferencia entre ellas pasa de doce puntos.
| Estructura | Lo que paga el anfitrión | Lo que paga el huésped |
|---|---|---|
| Gastos compartidos | alrededor del 3 % del total facturado | unos gastos de servicio aparte |
| Gasto único | alrededor del 15,5 %, casi siempre entre el 14 % y el 16 % | nada más |
En ambos casos, el porcentaje recae sobre el precio total, incluidos la tarifa por noche y los gastos facturados por el anfitrión, sin impuestos y sin gastos del huésped. Se retira automáticamente del pago.
El centro de ayuda da la fórmula completa del pago: la tarifa por noche, más los gastos adicionales opcionales como la limpieza o los huéspedes adicionales, menos los gastos de servicio del anfitrión y menos los pagos atribuidos a los coanfitriones. Se añaden según los casos los gastos bancarios, el IVA sobre los gastos de servicio, los gastos de conversión de divisa y las regularizaciones.
Usted no puede estimar el coste real de una empresa de gestión sin saber en qué estructura está su anuncio. La cifra se lee en su extracto de pagos, no en una comparativa. Entre el 3 % y el 15,5 %, la base a la que se aplica el tipo de la empresa de gestión cambia en más de 60 € en nuestra reserva de ejemplo.
Lo que el porcentaje no cubre nunca
El tipo paga una prestación, no paga unos gastos. La lista de las partidas que quedan a su cargo es la segunda mitad del presupuesto. Rara vez está escrita frente al porcentaje.
| Partida | La pregunta que hay que hacer |
|---|---|
| Gastos de limpieza | quién los cobra, enteros o en parte |
| Productos y consumibles | facturados aparte o incluidos |
| Ropa de cama | alquiler, lavado, reposición de piezas gastadas |
| Pequeñas reparaciones | umbral por encima del cual le consultan |
| Desplazamientos | facturados por intervención o incluidos |
| Fotos y anuncio | prestación inicial o incluida |
| Guardia nocturna | incluida, opcional o inexistente |
| Mes sin reservas | lo que se sigue debiendo cuando no entra nada |
Este último punto es el más estructurante. Un tipo solo se dispara con una reserva. Un mes flojo no cuesta nada en porcentaje. Tampoco aporta nada: la persona que responde a los mensajes ese mes no cobra por el tipo.
El coste comparado, en euros
Sobre un mes de seis reservas de 420 €, es decir 2 520 € facturados.
| Base de facturación | En ese mes | Lo que compra | |
|---|---|---|---|
| Empresa de gestión | parte de los ingresos | 504 € al 20 % | limpieza, terreno, mensajería, presencia |
| Coanfitrión remunerado | parte de los ingresos | 252 € al 10 % | mensajería y coordinación, según acuerdo |
| Sentioo | tarifa plana por vivienda | 9,90 € sin impuestos, decreciente hasta 6,90 € | la respuesta a los mensajes de los huéspedes |
Estas tres líneas no se comparan término a término. Pretenderlo sería deshonesto. Una empresa de gestión manda a alguien allí, una tarifa de software no. Un coanfitrión ocupa además otro lugar. La comparación útil es más estrecha: en la única partida de la respuesta a los mensajes, la diferencia de coste es de un factor cincuenta.
Es también por eso que el cálculo se hace partida por partida. Una empresa de gestión que se encarga de la limpieza y del terreno al 20 % puede seguir siendo la buena elección. Lo es todavía más si la parte de mensajería sale del perímetro facturado al porcentaje.
Leer un presupuesto sin equivocarse
- Pedir la base de cálculo por escrito. «20 % de los ingresos» no quiere decir nada mientras la línea no esté nombrada.
- Comprobar en su extracto de pagos a qué estructura de gastos de Airbnb pertenece su anuncio.
- Hacer calcular el importe sobre una reserva real pasada, no sobre un mes medio. El mes medio borra las estancias cortas, que son las menos rentables.
- Plantear la pregunta del mes flojo. Un contrato que no dice nada del mes sin reservas dice en realidad que no se debe nada, así que que no se hará nada.
- Hacer listar las partidas facturadas además del tipo. Un presupuesto sin esa lista es un presupuesto incompleto, no un presupuesto ventajoso.
Lo que queda después del cálculo
La partida más difícil de cifrar es la disponibilidad, porque no se cuenta ni en horas ni en reservas. Se cuenta en mensajes. Y esos llegan cuando llegan.
Tres formas de cubrir la mensajería- CopiloteSentioo prepara la respuesta a partir de los hechos de la vivienda, usted la revisa antes del envío. El modo más ahorrador en confianza exigida.
- HybrideLas preguntas de respuesta estable salen solas, todo lo que compromete un coste o una decisión le vuelve a usted.
- AutopiloteSentioo responde directamente. Una petición que salga del marco cubierto le vuelve a usted.
