Existe una normativa nacional del alquiler de corta duración en Francia. Cabe en unos pocos artículos, es estable, y no responde a casi ninguna de las preguntas que se hace un anfitrión. El resto pertenece al municipio. Ahí es donde se juega todo.
- El zócaloLo que es cierto en todas partes, del Finisterre a los Alpes
- Los cuatro mandosLo que su ayuntamiento decide solo, y hasta dónde llega
- En mensajeríaLas preguntas de huésped que fabrica la normativa
El zócalo nacional, lo que no se mueve
Cuatro cosas valen en todo el territorio.
La vivienda habitual se alquila bajo tope. La vivienda debe estar ocupada al menos ocho meses al año. El alquiler como alojamiento turístico está limitado a un número de días por año natural, entre 90 y 120 según el municipio. Un mismo cliente no puede ocupar la vivienda más de 90 días consecutivos.
El número de registro es declarativo. Allí donde el municipio lo exige, la declaración en línea devuelve un identificador de trece caracteres, de forma inmediata. Debe figurar en cada anuncio. Obtenerlo no equivale a ninguna autorización.
Las sanciones son civiles y elevadas. Superar el tope de días expone a una multa civil de 10 000 €. No declarar allí donde la declaración es obligatoria expone a 5 000 €. Alquilar sin autorización de cambio de uso depende de otro régimen, municipal, cuyos importes suben mucho más.
El control se centraliza. La apertura del servicio nacional de alojamientos turísticos está anunciada para el cuarto trimestre de 2026. Los datos de alquiler, incluidos el número de registro y el número de días alquilados, subirán ahí automáticamente. Hasta entonces, el registro municipal sigue siendo la única vía.
El tope de días no es una cifra nacional única. Desde la ley n.º 2024-1039, un municipio puede bajarlo de 120 a 90 por acuerdo de pleno. Varias grandes ciudades lo han hecho. Un artículo que le anuncia 120 días sin nombrar su municipio le da una cifra falsa una vez de cada dos.
Los cuatro mandos que tiene el municipio
Todo lo demás es local. Cuatro palancas, cuatro decisiones tomadas por asambleas distintas, a veces el mismo mes.
| Mando | Quién decide | Lo que cambia |
|---|---|---|
| Tarifa de la tasa turística | La entidad que recauda, a menudo la mancomunidad | El importe por persona y por noche, bajo un tope nacional |
| Tasas adicionales | El departamento, la región, el legislador | Un multiplicador aplicado a la tarifa, de 1 a más de 3 |
| Tope de noches en vivienda habitual | El pleno municipal | 120 días por defecto, 90 tras acuerdo |
| Cambio de uso, compensación, cupo | El pleno municipal o mancomunado | La posibilidad misma de alquilar fuera de la vivienda habitual |
Los dos primeros determinan lo que paga el huésped. Los dos últimos determinan si usted tiene derecho a alquilar. Ninguno de los cuatro figura en la guía de los mensajes automáticos: son decisiones locales, no ajustes de plataforma.
La tasa turística, dos cifras y no una sola
La tarifa votada no dice lo que se facturará. Se le añaden tasas adicionales que no dependen del municipio: una adicional departamental del 10 %, una adicional regional del 34 % establecida por la ley de presupuestos de 2023. En la región de París se añaden otras dos adicionales, del 15 % y del 200 %.
Adicionales acumuladas, ocho municipios
- París
- 225 %
- Burdeos
- 44 %
- Marsella
- 44 %
- Biarritz
- 44 %
- Niza
- 34 %
- Lyon
- 10 %
- La Rochelle
- 10 %
- Annecy
- 0 %
Suma de las tasas adicionales marcadas «SÍ» en la ficha de cada municipio. La tarifa base está topada por la ley, así que queda comprimida: es esta columna la que abre la brecha. Una noche en un establecimiento de lujo facturada a 4,90 € de tasa en Annecy son 15,93 € en París.
8 municipios recogidos en el portal de acuerdos, una ficha por municipio ·La tarifa de los alojamientos sin clasificar obedece a otra lógica: un porcentaje del coste de la noche por persona, con tope. La mayoría de los municipios vota un 5 %, algunos menos. Un alojamiento turístico sin estrellas paga entonces una tasa que sigue a su precio, lo que lo cambia todo en temporada alta.
El cambio de uso, la verdadera barrera
Fuera de la vivienda habitual, la cuestión ya no es fiscal. En los municipios que lo han establecido, alquilar supone una autorización de cambio de uso, que puede denegarse. Existen tres formas, a menudo combinadas.
La compensación
Transformar en vivienda un local que no lo es, oficina o comercio, de superficie equivalente, dentro de un perímetro definido. Es la forma más exigente. Se traduce a menudo en la compra de los llamados derechos de comercialidad a un tercero, lo que tiene un precio de mercado.
La autorización temporal
Una autorización de duración limitada, un año, dos, cuatro o nueve según la ciudad, a veces no renovable. Dispensa de la compensación pero convierte su explotación en un horizonte corto, algo que a un plan de financiación no le gusta.
El cupo
Un número máximo de autorizaciones en el municipio o en un sector, a veces un número máximo por propietario. Cuando se alcanza el cupo, la respuesta es una denegación, seguida de una lista de espera. Es la palanca más reciente, y también la más impugnada ante los tribunales.
Un punto de vigilancia que aparece en todas partes: el certificado de eficiencia energética. Varios reglamentos exigen ya una etiqueta entre A y E al presentar la solicitud. Una vivienda energéticamente deficiente no solo es difícil de alquilar todo el año, sino que pasa a ser inelegible como alojamiento turístico.
Lo que el marco local cambia en su mensajería
Es la parte que nadie escribe. Es la que le cuesta horas.
Un marco normativo denso fabrica preguntas de huésped. La tasa turística produce dos: por qué este importe, y luego por qué no estaba en el precio mostrado. El número de registro produce una, normalmente de parte de un huésped desconfiado. Una autorización temporal produce una cuarta, la más delicada, cuando un huésped pide reservar para fechas posteriores a su vencimiento.
La respuesta correcta cabe en tres líneas. Solo supone que la tarifa del municipio esté escrita en algún sitio, al día, accesible para quien responde. Es exactamente lo que hace una base de conocimiento de la vivienda bien llevada. Es lo que permite a Sentioo responder sin despertarle.
Tres formas de sostener estas respuestas- CopiloteLa respuesta se prepara con la tarifa de la vivienda. Usted la revisa antes de enviarla.
- HybrideLas respuestas de hecho salen solas. Lo que toca una autorización o un litigio sube.
- AutopiloteLa respuesta sale sola. Lo que se sale del marco escrito sube hacia usted en lugar de inventarse.
Queda la pregunta de fondo, la que decide la rentabilidad antes de cualquier consideración de mensajería: cuántas noches puede vender y a qué coste de tasa. Esas dos cifras son municipales. Se leen en un acuerdo de pleno, no en un artículo general como este.
La misma pregunta, en España
Ninguna de las cifras de arriba cruza la frontera. El zócalo es francés, las palancas son francesas, y el municipio español no maneja ni las mismas herramientas ni los mismos topes. Lo que sí se transfiere es el método: leer el acuerdo local en la fuente, distinguir el trámite declarativo de la autorización que puede denegarse, y anotar la fecha de comprobación.
Tres ciudades españolas están recogidas con ese mismo método. Madrid cuenta 16 100 pisos turísticos para unas 1 200 licencias, y su plan urbanístico parte la ciudad en dos. Barcelona no pone una condición sino una fecha de caducidad: las licencias se extinguen y el plan de alojamientos no tiene categoría para restablecerlas. Sevilla fija un techo del 10 % de las viviendas familiares en cada uno de sus barrios, con once ya saturados.
