Quatro limites decidem o distintivo Superhost. Três acompanham-se a olho: o número de estadias conta-se, a classificação aparece, os cancelamentos notam-se. O quarto, a rapidez de resposta, joga-se numa janela para a qual quase ninguém olha. É esse que faz perder o estatuto a anfitriões com uma classificação perfeita.
Este artigo retoma os quatro critérios tal como a Airbnb os escreve, depois detém-se naquele que se falha sem aviso.
- Os critériosEstadias, rapidez, cancelamentos, classificação
- O calendárioQuatro avaliações por ano, sobre 12 meses móveis
- A armadilhaUm mês falhado fica no cálculo durante um ano
Os quatro limites
O centro de ajuda enumera os critérios sem ambiguidade. É preciso ser proprietário de um anúncio de alojamento, ter uma conta em situação regular e cumprir as quatro condições seguintes.
| Critério | Limite escrito pela Airbnb | O que se vigia facilmente |
|---|---|---|
| Estadias | Pelo menos 10 reservas ou 3 reservas que totalizem pelo menos 100 noites | Sim, é um contador |
| Rapidez de resposta | Responder a 90 % das novas mensagens e aceitar ou recusar os novos pedidos de reserva em menos de 24 horas | Não, ver mais abaixo |
| Cancelamentos | Uma taxa de cancelamento inferior a 1 % | Sim, cada cancelamento vê-se |
| Classificação | Uma classificação global de 4,8 ou mais | Sim, aparece no anúncio |
Duas precisões do centro de ajuda evitam falsos alarmes. Recusar um pedido não afeta o estatuto: só conta a ausência de resposta em 24 horas. E um comentário entra na classificação quando o anfitrião e o hóspede tiverem ambos deixado um comentário ou no fim do prazo de 14 dias, consoante o que acontecer primeiro.
Os cancelamentos ligados a eventos perturbadores importantes ou a outros motivos válidos saem do cálculo. Em contrapartida, a Airbnb reserva-se o direito de suspender ou recusar o estatuto em caso de taxa elevada de cancelamentos por iniciativa do anfitrião ou de taxa elevada de remoções de comentários.
Uma janela de 12 meses, quatro datas
O estatuto não é avaliado continuamente. A Airbnb olha para os 12 últimos meses, de três em três meses, durante uma avaliação de 7 dias que começa a 1 de janeiro, 1 de abril, 1 de julho e 1 de outubro. Portanto, o estatuto só é atribuído quatro vezes por ano.
Um anfitrião que cumpra os critérios entre duas avaliações não recebe nada de imediato: obtém-no na data seguinte, desde que ainda os cumpra. O centro de ajuda acrescenta que o distintivo pode demorar até uma semana a aparecer depois da notificação.
Não é necessário ter recebido hóspedes durante o ano inteiro: a janela abrange os 12 últimos meses, mas um anfitrião recente pode ser avaliado com base no que já realizou.
O estatuto é reavaliado todos os trimestres. Para o recuperar depois de uma perda, é preciso voltar a cumprir os critérios numa avaliação seguinte, o que pode representar um trimestre inteiro sem distintivo.
O limite que se falha sem se ver
Três critérios têm um indicador permanente: um contador de estadias, uma classificação no anúncio, um cancelamento que se nota no dia em que acontece. A rapidez de resposta não tem nada comparável, por uma razão de medição.
O número apresentado no anúncio, a taxa de resposta, incide sobre 30 dias e conta pedidos. O critério do Superhost incide sobre 12 meses e fala de novas mensagens, com os pedidos de reserva tratados à parte. Os dois não se leem no mesmo período. Uma taxa apresentada como satisfatória este mês não diz, portanto, nada sobre o que a janela de 12 meses contém. A página de ajuda não detalha a forma como os dois se cruzam. Não o inventamos: o que deve reter é que o número visível não é o que decide.
Uma demonstração com números ajuda a perceber a diferença. Tomemos um alojamento que recebe vinte novas mensagens por mês. Ou seja, 240 na janela. A 90 %, a margem é de 24 respostas tardias no ano.
Parte das novas mensagens tratadas em menos de 24 horas, para 240 mensagens em 12 meses
Esquema ilustrativo- sem atrasos
- 100 %
- 12 com atraso
- 95 %
- 24 com atraso
- 90 %
- 36 com atraso
- 85 %
Ao vigésimo quinto atraso, a parte passa abaixo de 90 %.
Vinte novas mensagens por mês, ou seja 240 em 12 meses, sendo cada resposta tardia uma resposta dada depois de 24 horas ou nunca dadaUm mês de férias sem resposta acompanhada, com doze mensagens em vinte tratadas demasiado tarde, consome sozinho metade da margem anual. Esses doze atrasos ficam na janela de 12 meses, portanto nas quatro avaliações seguintes. O mês em falta pode estar esquecido pelo anfitrião e muito presente no cálculo.
É exatamente a situação do guia sobre a taxa de resposta vista do outro lado: a taxa de 30 dias repara-se num mês, o critério de 12 meses paga-se num ano.
Manter o limite sem vigiar o telefone
- Identificar as semanas de risco: partidas de férias, semanas de muitas chegadas, períodos de obras. É aí que os atrasos se acumulam.
- Contar a margem restante em vez da taxa: em 240 mensagens, 24 atrasos no total, seja qual for o mês em que aconteçam.
- Recusar rapidamente os pedidos que não irão avançar. Recusar não afeta o estatuto, deixar sem resposta sim.
- Manter um apoio para os períodos em que está incontactável. Um piquete noturno ou um coanfitrião ativo fecha a falha.
- Anotar as quatro datas de avaliação e verificar o nível dos quatro critérios antes de cada uma.
Três formas de não deixar um mês reduzir a margem- CopiloteA Sentioo prepara a resposta a cada nova mensagem a partir dos factos do alojamento, e revê antes do envio.
- HybrideAs perguntas com resposta estável são enviadas sozinhas, e o que toca no preço ou nas datas chega até si.
- AutopiloteA Sentioo responde diretamente às novas mensagens a qualquer hora, incluindo durante as suas deslocações. O que sai do âmbito coberto fica à sua espera.
E se delegar a gestão?
O estatuto pertence ao proprietário do anúncio. O centro de ajuda é explícito: um coanfitrião não é avaliado e os anúncios em que é coanfitrião não contam para a sua elegibilidade. Uma empresa de gestão que gere dez alojamentos por conta de proprietários pode cumprir todos os critérios no dia a dia sem nunca ostentar ela própria o distintivo.
Isto muda a pergunta a fazer antes de delegar. O que a empresa de gestão assegura não se torna o seu estatuto: é o estatuto do proprietário que está em jogo. O detalhe do que cada nível de acesso permite está no artigo sobre as permissões do coanfitrião. O guia coanfitrião Airbnb descreve a função no seu conjunto.
