O estatuto de coanfitrião configura-se em três cliques. É isso que o torna enganador. Abre um acesso, não desloca uma responsabilidade. Eis o que dá cada nível, e depois as três coisas que nenhum dará alguma vez.
- Os três níveisO que cada caixa abre exatamente
- O tetoPagamentos, responsabilidade, disponibilidade: nada disto se delega
- O que ficaA parte do trabalho que a plataforma não modela
O que a Airbnb chama de coanfitrião
Um coanfitrião é uma pessoa a quem abre toda ou parte da gestão de um anúncio. O centro de ajuda descreve um familiar, um vizinho, um amigo de confiança ou alguém a quem paga para o ajudar. Pode acrescentar até dez por anúncio.
Esse teto quase nunca é a restrição. O limiar real chega muito antes dos dez: assim que duas pessoas respondem aos hóspedes, a pergunta já não é quem tem direito, mas quem diz o quê.
Os três níveis de permissão
É o ponto que a maioria dos guias passa por cima. O estatuto não é binário. Ajusta-se em três degraus, do mais amplo ao mais estreito.
| Nível | A pessoa pode | A pessoa não pode |
|---|---|---|
| Acesso completo | Gerir o anúncio, preços incluídos. Gerir as reservas, aceitar e recusar pedidos. Convidar outros coanfitriões. Consultar as receitas | Os pagamentos e a informação fiscal |
| Acesso ao calendário e às mensagens | Escrever aos hóspedes. Consultar o calendário | Alterar o calendário. Ver as receitas. Gerir as reservas |
| Acesso ao calendário | Consultar o calendário | Alterar o calendário. Escrever aos hóspedes |
A linha que conta é a última. O nível mais restritivo não permite comunicar com os hóspedes de todo. Muitos anfitriões concedem esse nível a pensar que dão um acesso de emergência, e depois estranham que a pessoa nunca veja as mensagens. Se quiser que alguém responda, o nível mínimo é o segundo.
O nível intermédio dá as mensagens sem a gestão das reservas. O seu coanfitrião pode então falar de uma chegada antecipada com um hóspede sem a poder validar. É a configuração mais frequente, a que produz mais promessas que ninguém pode cumprir. Se a escolher, decida de antemão o que o seu coanfitrião tem direito a anunciar.
As três coisas que o estatuto não dá
1. Os pagamentos, em nenhum nível
Nenhum degrau de permissão abre os pagamentos. Os coanfitriões não podem consultar nem alterar o método de pagamento nem a informação fiscal, nem sequer com acesso completo, onde no entanto veem as receitas.
A remuneração existe de facto na plataforma, com outra configuração: a Airbnb permite pagar uma parte ao coanfitrião, partilhando as taxas de limpeza, uma percentagem por reserva, ambas ou um montante fixo. Essa configuração pertence apenas ao proprietário do anúncio, nunca ao coanfitrião, seja qual for o seu nível de acesso. O detalhe das quatro formas e do que cada uma implica está em o pagamento a um coanfitrião.
O que daí decorre importa mais do que a configuração: um acordo de remuneração não escrito transforma-se em litígio ao primeiro mês fraco. O montante, a base de cálculo, o que acontece em caso de cancelamento e a saída do acordo merecem existir no papel antes da primeira reserva.
2. A responsabilidade, nunca
O anfitrião principal continua responsável pelo que fazem os seus coanfitriões, seja qual for o nível de acesso. Delegar as mensagens não desloca o peso do problema. Desloca apenas quem o escreve. Uma promessa feita por um coanfitrião compromete o anúncio.
3. A disponibilidade, que é o verdadeiro assunto
O estatuto abre uma caixa de entrada. Não responde a ninguém. Um coanfitrião com acesso às mensagens recebe-as. Continua a ser preciso alguém presente quando o hóspede escreve.
A hora não se escolhe. Num parque de três alojamentos medido em base ao longo de oito meses, o ponto mais alto do dia cai às oito da noite, muito longe do fecho de um escritório. A conversa só para mesmo entre as duas e as cinco da madrugada. O detalhe dessa curva está nas perguntas frequentes dos hóspedes.
O que fica por organizar por si
Uma vez marcadas as caixas, três coisas ficam inteiramente a seu cargo. São elas que decidem se a delegação aguenta.
Quem responde e a que horas. Um coanfitrião disponível de dia não cobre a faixa que conta. Escreva os horários, incluindo aqueles em que ninguém responde, em vez de os descobrir a um domingo à noite.
O que o coanfitrião tem direito a prometer. Saída tardia, chegada antecipada, gesto comercial após um incidente: a lista cabe em cinco linhas e evita metade dos atritos.
O que o coanfitrião deve saber do alojamento. A localização do quadro elétrico, o gesto exato que abre a porta, o código do cofre. Essas instruções são as mesmas de uma chegada autónoma bem conduzida, com uma diferença: têm de ser legíveis por alguém que não estava lá.
Estes três pontos não pedem um contrato, pedem uma página. Esta é a ordem que evita as idas e vindas.
Escolher o nível, anúncio a anúncio
Parta do trabalho esperado, não da confiança concedida. Se a pessoa tem de responder aos hóspedes, o primeiro nível não chega. Se tem de validar uma chegada antecipada, só o acesso completo o permite. Um nível muda-se depois, mas cada mudança faz-se anúncio a anúncio.
Escrever o perímetro antes do primeiro hóspede
Bastam cinco linhas: o que se decide sozinho, o que sobe para si, as faixas horárias cobertas, aquelas em que ninguém responde, e depois a remuneração e a sua base de cálculo. É o documento que falta em quase todas as delegações que correm mal.
Deixar por escrito as instruções do alojamento
O gesto que abre a porta, a localização do quadro elétrico, o código do cofre, o número do canalizador. Escritos para alguém que nunca lá pôs os pés. É o que permite que duas pessoas deem a mesma resposta à mesma pergunta.
O terceiro ponto é o que se adia. É o mais rentável. Enquanto as instruções viverem na sua cabeça, cada pergunta da noite volta a passar por si, seja qual for o nível de permissão concedido. O estatuto não muda nada: abre um acesso a uma caixa de entrada, não ao que sabe do alojamento.
Três formas de sustentar as mensagens- CopiloteA resposta está preparada e espera por si. Revê-a, corrige-a, envia-a. Útil quando as suas instruções ainda se mexem.
- HybrideAs respostas saem sozinhas nas suas faixas horárias. O comando volta para si nas restantes.
- AutopiloteA resposta sai sozinha. O que sai do quadro conhecido sobe para si em vez de ser inventado.
Coanfitrião, empresa de gestão ou ferramenta
Os três não respondem à mesma pergunta. Confundi-los sai caro.
Um coanfitrião encaixa quando a carga é moderada, quando a pessoa está disponível às horas certas e quando aceita continuar responsável. É a montagem mais flexível. É também a mais frágil perante as ausências.
Uma empresa de gestão ocupa-se do terreno, da limpeza, das chaves, dos incidentes. Julga-se em grande parte pelo que faz com as mensagens, não pelas suas fotografias.
Uma ferramenta de mensagens não substitui nem um nem outra. Trata o repetitivo e previsível, para que a pessoa que fica, coanfitrião ou gestor, se ocupe do que pede um critério. O guia das mensagens automáticas descreve por onde passa essa fronteira.
O que custa cada um
A diferença não é apenas um montante, é a base de cálculo. Tanto um coanfitrião como uma empresa de gestão cobram sobre as suas receitas: a fatura sobe com a sua época alta. Uma ferramenta paga-se por alojamento e por mês, portanto a sua não se mexe.
O cálculo abaixo parte de um alojamento com 1 500 € de rendas cobradas no mês, com partes de 10 % e de 20 %. As suas negoceiam-se de comum acordo, uma vez que nada disto passa pela plataforma.
| Base de faturação | Neste mês de 1 500 € | |
|---|---|---|
| Coanfitrião remunerado | parte das receitas, paga pela Airbnb ou faturada à parte | 150 € a 10 % |
| Empresa de gestão | parte das receitas, limpeza e terreno incluídos | 300 € a 20 % |
| Sentioo | tarifa fixa por alojamento | 9,90 € sem impostos, decrescente até 6,90 € |
Os três não fazem o mesmo trabalho: uma empresa de gestão manda alguém lá, uma ferramenta não. A comparação útil não é portanto saber qual é o mais barato, mas o que fica por fazer depois de pago. Um coanfitrião a 10 % que não cobre o pico das oito da noite deixa a carga da noite exatamente onde estava, por 1 800 € por ano, ou seja mais de um mês de rendas.
A boa pergunta não é «é preciso um coanfitrião?», mas quantas horas por semana custa hoje a sua mensagem e a que horas caem. Um único alojamento muito procurado pesa por vezes mais do que cinco alojamentos tranquilos.
