Taxe de séjour à Biarritz : barème et changement d'usage
Le barème voté par Biarritz majoré de 44 %, le règlement de compensation commun à vingt-quatre communes du Pays Basque, les deux portes restées ouvertes.
·10 min
À Biarritz, la fiscalité de séjour est banale. Ce qui ne l'est pas, c'est la règle d'accès : le règlement de changement d'usage n'est pas municipal, il couvre vingt-quatre communes du Pays Basque, puis il impose la compensation dès le premier logement hors résidence principale.
La taxe est perçue par la commune elle-même, sur une délibération du 20/06/2025, du 1er janvier au 31 décembre.
Catégorie
Tarif voté
Avec les additionnelles
Palace
4,90 €
7,06 €
5 étoiles
3,60 €
5,18 €
4 étoiles
2,60 €
3,74 €
3 étoiles
1,70 €
2,45 €
2 étoiles
1,00 €
1,44 €
1 étoile, chambres d'hôtes
0,80 €
1,15 €
La colonne de droite est le produit du tarif voté par 1,44. Deux majorations s'y cachent : l'additionnelle départementale de 10 % au profit des Pyrénées-Atlantiques, puis l'additionnelle régionale de 34 % au profit de la Société du Grand Projet du Sud-Ouest, la même qui s'applique à Bordeaux.
Un meublé non classé relève du tarif proportionnel de 5 % du coût de la nuitée par personne, dans la limite du tarif le plus élevé appliqué aux hébergements classés. Aucun montant minimum de loyer n'est fixé : la taxe est due dès le premier euro.
C'est le point que la plupart des articles manquent. Le texte qui régit les meublés de tourisme à Biarritz n'a pas été voté par le conseil municipal. Il a été adopté par les élus communautaires, pour vingt-quatre communes : Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Urrugne, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre d'Irube, Urcuit, Ustaritz, Villefranque.
Il est entré en vigueur le 1er mars 2023. La commune expose le motif sans détour : la hausse de l'offre de courte durée s'est traduite par une forte baisse de l'offre de location à l'année.
Le règlement n'a pas d'effet rétroactif. Les autorisations déjà délivrées sous le précédent régime, des autorisations temporaires de trois ans, restent valables jusqu'à l'expiration de la date prévue par l'arrêté correspondant. C'est la seule fenêtre de continuité pour les hôtes installés avant 2023. Elle se referme d'elle-même.
Hors résidence principale, la location en meublé de tourisme est soumise au principe de compensation. Il consiste à reconstituer le logement perdu en créant un autre.
Transformer un local non dévolu à l'habitation
Un bureau, un commerce. Le local doit être de surface au moins équivalente à celui faisant l'objet de la location saisonnière. Il doit être situé dans la même commune.
Ou acheter des droits de commercialité
Auprès d'un propriétaire qui souhaite affecter à l'habitation des locaux destinés à un autre usage. C'est un marché réel, avec un prix, qu'il faut intégrer au plan de financement.
Déposer sur mt.e-permis.fr
Toute demande d'autorisation de changement d'usage passe par cette plateforme. Le service urbanisme de la commune reste joignable pour les cas particuliers.
Le règlement s'adresse aux personnes physiques comme aux personnes morales, sociétés civiles immobilières comprises. Enfin, tout meublé de tourisme nouvellement proposé à la location doit attester d'un diagnostic de performance énergétique classé entre A et E au dépôt de la demande.
#Les deux portes qui restent ouvertes sans compensation
Le règlement prévoit deux autorisations temporaires délivrées sans compensation. Ce sont les seules voies praticables pour un propriétaire qui ne peut pas acheter de commercialité.
La location mixte. Une location étudiante de neuf mois au minimum, puis trois mois en meublé de tourisme. L'autorisation est délivrée pour un an, renouvelable. La demande doit être déposée avant le 1er mars. Manquer cette date coûte une saison entière.
Le meublé associé à la résidence principale. Il s'agit des locaux intégrés dans l'enveloppe bâtie de la résidence principale du demandeur. L'autorisation est délivrée pour deux ans, dans la limite d'un logement par propriétaire.
En deçà de 120 jours cumulés par an, la résidence principale elle-même n'est pas soumise à la demande de changement d'usage. Biarritz n'a pas retenu l'abaissement à 90 jours que plusieurs métropoles ont voté, mécanisme décrit dans le cadre national.
Un marché littoral concentre ses arrivées. La question fiscale arrive avec elles.
Élodie C.BookingArrivée dimancheHybride
Bonjour, nous avions payé moins de taxe de séjour l'an dernier à Anglet pour un logement équivalent. C'est normal ?18:51
Bonjour Élodie. Chaque commune vote son propre barème, même à l'intérieur d'une communauté d'agglomération. Le tarif de Biarritz est celui appliqué ici, majoré des taxes additionnelles départementale puis régionale. Le montant de votre séjour correspond bien à ce barème.18:52
La question est comparative. Elle appelle deux chiffres, le tarif voté puis la majoration, pas une justification.
Cette réponse suppose de savoir que le règlement de changement d'usage est communautaire quand le barème de taxe de séjour, lui, reste communal. C'est contre-intuitif. C'est exactement le genre de fait qui gagne à vivre dans la base de connaissances du logement plutôt que dans la tête de celui qui répond.
Le règlement du Pays Basque, en détail
Qui vote quoi, sur quel périmètre
Le barème de taxe de séjour est voté par la commune de Biarritz. Le règlement de changement d'usage est voté par les élus communautaires pour vingt-quatre communes. Un hôte qui possède deux biens, l'un à Biarritz l'autre à Bayonne, relève donc du même règlement d'autorisation mais de deux barèmes de taxe distincts. La confusion entre les deux niveaux est la source d'erreur la plus fréquente.
Les vingt-quatre communes concernées
Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Urrugne, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre d'Irube, Urcuit, Ustaritz, Villefranque. Le périmètre couvre l'ensemble du littoral basque ainsi que la première couronne intérieure, donc la quasi-totalité du marché locatif touristique du secteur.
La compensation, dans la même commune
Le local de compensation doit être de surface au moins équivalente à celui loué en saisonnier, situé dans la même commune. La contrainte de commune est plus stricte qu'une contrainte de périmètre communautaire : un propriétaire biarrot ne peut pas compenser avec un local acquis à Bayonne, alors même que les deux communes relèvent du même règlement.
Les droits de commercialité, un marché à prix réel
La seconde forme de compensation consiste à acheter des droits auprès d'un propriétaire de locaux à un autre usage qu'il va transformer en logements. Ces droits s'achètent auprès de sociétés spécialisées ou de bailleurs sociaux selon les territoires. Le prix au mètre carré est le vrai coût d'entrée du marché biarrot. Il ne figure sur aucune annonce immobilière.
La location mixte et sa date butoir
Location étudiante de neuf mois au minimum, puis trois mois de meublé de tourisme. L'autorisation vaut un an, renouvelable. Le dépôt doit intervenir avant le 1er mars. Cette date est le point de rupture du dispositif : elle tombe cinq mois avant la haute saison, à un moment où un propriétaire qui vient d'acheter n'a pas encore arbitré son mode d'exploitation.
Le meublé associé à la résidence principale
Il vise les locaux intégrés dans l'enveloppe bâtie de la résidence principale du demandeur, ce qui exclut une dépendance séparée dans le jardin. L'autorisation est de deux ans, dans la limite d'un logement par propriétaire. C'est la seule limite chiffrée par propriétaire du règlement, valable pour ce seul cas.
Les 120 jours de la résidence principale
Les résidences principales mises en location pour une durée cumulée inférieure à 120 jours ne sont pas soumises à la demande de changement d'usage. Le mot cumulée compte : le décompte porte sur l'année entière, pas sur une saison. Le numéro d'enregistrement reste dû, ainsi que la collecte de la taxe de séjour.
Le diagnostic énergétique conditionne le dépôt
Les meublés de tourisme nouvellement proposés à la location doivent attester d'un diagnostic de performance énergétique classé entre A et E au moment du dépôt de la demande d'autorisation. C'est une condition de recevabilité. Sur un parc littoral ancien, souvent en pierre et peu isolé, elle écarte une part réelle des biens sans travaux préalables.
Ce que la non-rétroactivité protège, pour combien de temps
Les autorisations temporaires de trois ans délivrées sous le précédent règlement restent valables jusqu'à leur date d'expiration. Le règlement en vigueur depuis 2023 ne les remet pas en cause. Cette protection est datée par construction : à l'expiration, le renouvellement relève du régime actuel, donc de la compensation. Anticiper l'échéance vaut mieux que la découvrir.
Les deux additionnelles et leur destination
10 % au profit du département des Pyrénées-Atlantiques, 34 % au profit de la Société du Grand Projet du Sud-Ouest, l'un des trois établissements publics de transport financés par ce mécanisme. La seconde finance la ligne ferroviaire nouvelle. Cumulées, elles portent le montant final à 1,44 fois le tarif voté, le même multiplicateur qu'à Bordeaux ou à Marseille.
Aucun montant minimum de loyer
Les trois champs de la délibération, nuitée, semaine et mois, sont à zéro. La taxe est donc due quel que soit le prix, sans seuil d'exonération. C'est un choix différent de celui de Bordeaux Métropole, qui exonère en dessous de 30 € la nuitée. Sur des chambres partagées ou des séjours longs à bas prix, l'écart se voit.
Le tarif proportionnel des non classés
5 % du coût de la nuitée par personne, dans la limite du tarif le plus élevé appliqué aux hébergements classés. Le taux national admissible va de 1 % à 5 %. Biarritz a retenu le maximum. Sur un marché où les nuitées d'été dépassent souvent 200 €, le plafond est atteint rapidement, ce qui rend l'arbitrage du classement en étoiles plus favorable qu'ailleurs.
Un règlement communautaire se modifie sans passer par la mairie
Puisque le texte est communautaire, une révision se décide en conseil communautaire, pas en conseil municipal. Suivre l'actualité de la seule mairie de Biarritz ne suffit donc pas pour anticiper un durcissement. La page municipale relaie le règlement mais ne le fait pas, si bien que sa date de mise à jour n'est pas celle du texte.
Ce qu'il faut vérifier avant d'acheter à Biarritz
Trois points, dans l'ordre. La commune exacte, puisque la compensation doit s'y faire et que le barème y est voté. Le prix des droits de commercialité, puisqu'il conditionne la faisabilité d'une autorisation permanente. Enfin l'étiquette énergétique, puisqu'une note F ou G ferme le dossier avant même la question de la compensation.
Questions fréquentes
Quel est le montant de la taxe de séjour à Biarritz ?
La commune applique 4,90 € en palace, 3,60 € en 5 étoiles, 2,60 € en 4 étoiles, 1,70 € en 3 étoiles, 1,00 € en 2 étoiles puis 0,80 € en 1 étoile, par personne et par nuitée. Deux additionnelles s'y ajoutent, 10 % pour le département puis 34 % pour la région, soit un montant final majoré de 44 %.
Faut-il une autorisation pour louer sa résidence principale à Biarritz ?
Non, tant que la durée cumulée de location reste inférieure à 120 jours par an. Au-delà, l'autorisation de changement d'usage devient exigible, avec la compensation qui l'accompagne. Le numéro d'enregistrement reste obligatoire dans tous les cas.
Comment compenser un meublé de tourisme à Biarritz ?
En transformant en logement un local qui n'était pas dévolu à l'habitation, de surface au moins équivalente et situé dans la même commune, sinon en achetant des droits de commercialité auprès d'un propriétaire de locaux à un autre usage. Les demandes se déposent sur la plateforme mt.e-permis.fr.
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