Dois prestadores apresentam-se como empresa de gestão, anunciam a mesma percentagem e não prestam o mesmo serviço. Um passa duas horas por semana no alojamento e nunca toca na sua conta. O outro fixa os preços, cobra as rendas e entrega-lhe um saldo. A palavra é idêntica, o ofício não. Não designa nem um estatuto jurídico nem um papel definido pela plataforma.
- O papel realO Airbnb conhece um só papel de delegação, e não é este
- O perímetroCinco famílias de tarefas, e a casa que fica vazia
- O limiar legalNo dia em que toca no seu dinheiro, muda de regime
O que a plataforma conhece mesmo
O Airbnb não tem secção de gestão. O centro de ajuda descreve uma única função de delegação, o coanfitrião: uma pessoa convidada para o anúncio para ajudar o titular. Pode ajudar a gerir o anúncio, responder a pedidos de informação e escrever aos hóspedes.
Uma empresa que trabalha na sua conta ocupa portanto esse lugar. É um ponto de vocabulário com consequência prática: o que ela pode fazer sem si lê-se no nível de permissão que lhe concede, não no orçamento. O titular do anúncio pode adicionar um coanfitrião. Um coanfitrião com acesso total também o pode fazer. Um acesso mais estreito limita-se ao calendário e às mensagens.
O orçamento e a permissão nunca coincidem por completo. Um contrato pode prometer a gestão de preços enquanto a permissão concedida não a abre. O contrário também acontece: acesso total a um prestador cujo contrato acaba na limpeza. Os dois documentos leem-se lado a lado, não um depois do outro.
As cinco famílias de tarefas
Uma definição útil lê-se no que é feito, dia após dia. Cinco famílias cobrem o essencial da exploração. Nenhuma empresa presta as cinco. É a casa deixada vazia que define a oferta.
| Família | O que cobre | O que acontece se ficar fora do perímetro |
|---|---|---|
| Limpeza e roupa | reposição entre estadias, lavandaria, consumíveis | coordena um terceiro entre duas saídas |
| Chegadas e saídas | entrega de chaves, estado do alojamento, atrasos, saídas tardias | continua contactável em horas que o comboio impõe |
| Mensagens dos hóspedes | perguntas antes da reserva, durante a estadia, depois | responde você, noites e fins de semana incluídos |
| Manutenção | pequenas reparações, acompanhamento de profissionais, stock | cada incidente torna-se uma chamada para si |
| Anúncio e preços | fotos, texto, calendário, tarifas | a ocupação continua a ser trabalho seu |
Estas cinco linhas não se vendem ao mesmo preço porque não custam o mesmo. A limpeza planeia-se, a manutenção segura-se, as mensagens não se planeiam de todo. É a única família que chega a qualquer hora sem avisar e a que mais vezes desaparece de um orçamento sem que ninguém dê por isso antes da primeira estadia.
A linha que ninguém escreve
Esta é a linha que as páginas de definição não traçam. Quem apenas limpa e entrega chaves vende uma prestação de serviços comum. Quem comercializa o alojamento e cobra por sua conta exerce em França uma atividade regulada.
A lei francesa de 2 de janeiro de 1970 aplica-se a quem, habitualmente, presta o seu concurso a operações sobre bens alheios. O primeiro artigo abrange expressamente o arrendamento ou subarrendamento, sazonal ou não, sem mobília ou mobilado, de imóveis construídos. O sexto ponto do mesmo artigo abrange a gestão imobiliária. O alojamento de curta duração gerido por conta de terceiro marca portanto duas casas em nove.
O que isso impõe ao prestador:
| Obrigação | O que cobre |
|---|---|
| Carteira profissional | emitida com a menção correspondente à atividade exercida |
| Garantia financeira | cobre a devolução dos fundos depositados e pode ser afastada por quem declara não receber qualquer quantia |
| Mandato escrito | o acordo tem de ser escrito e precisar como os fundos são entregues |
| Nada adiantado | nada é devido antes de a operação abrangida ter sido efetivamente concluída |
A lei pune com seis meses de prisão e 7.500 euros de multa exercer sem a carteira profissional, e do mesmo modo o uso indevido do título de agente imobiliário. Duas perguntas situam qualquer prestador: cobra por minha conta, depois com que número de carteira. Uma resposta vaga à primeira torna a segunda obrigatória.
A partilha automática do pagamento proposta pela plataforma não resolve a questão. Desloca uma parte do seu pagamento para um coanfitrião remunerado sem fazer passar o dinheiro por uma conta de terceiros. É uma montagem diferente da cobrança, com outras consequências na faturação.
Quanto custa a definição
Antes de um prestador cobrar seja o que for, a plataforma já se serviu. Coexistem duas estruturas de taxas para o anfitrião. Na estrutura partilhada, a maioria paga 3 %. Na estrutura de taxa única, a maioria paga 15,5 %, ficando os restantes em geral entre 14 e 16 %.
Este número muda a leitura de um orçamento de gestão, porque a percentagem anunciada aplica-se a uma base que já emagreceu. O detalhe do cálculo e as rubricas faturadas além da percentagem estão num artigo à parte, sobre o preço da gestão. A regra curta: uma percentagem sem a sua base não quer dizer nada.
As perguntas que separam dois orçamentos
- Pedir a lista das cinco famílias, uma a uma, com a menção incluída ou fora de perímetro à frente de cada uma.
- Perguntar que nível de permissão será pedido na conta, depois porquê esse nível e não outro.
- Colocar a questão da cobrança. Se o prestador cobra por sua conta, pedir o número de carteira profissional e a garantia financeira.
- Verificar que o mandato é escrito e precisa como os fundos são entregues. Um acordo verbal neste ponto não vale nada.
- Mandar escrever as faixas horárias cobertas para as mensagens. É a família mais vezes vendida sem horário.
Repartir em vez de delegar em bloco
Nada obriga a confiar as cinco famílias ao mesmo prestador. A limpeza resolve-se no local, a manutenção também. As mensagens são a única família que não depende nem do lugar nem da hora, logo a única que se pode tratar de outra maneira. É também a que mais pesa na avaliação de comunicação e no contrato de gestão quando não está lá descrita.
Três formas de cobrir as mensagens- CopiloteO Sentioo prepara a resposta a partir dos factos do alojamento, você relê antes do envio.
- HybrideAs perguntas de resposta estável saem sozinhas, tudo o que envolve um custo ou uma decisão volta para si.
- AutopiloteO Sentioo responde diretamente. Um pedido fora do quadro coberto volta para si.
