Os comparativos anunciam intervalos, muitas vezes de 15 % a 25 %, e param aí. É metade da informação. Uma percentagem sem a sua base de cálculo não diz nada do montante. A diferença entre duas bases ultrapassa de longe a diferença entre duas taxas.
- As três basesOs mesmos 20 % aplicados a três montantes diferentes
- A retenção da AirbnbDuas estruturas de taxas, das quais só uma é a sua
- A comparaçãoEmpresa de gestão, coanfitrião remunerado e tarifa fixa, com números
Três bases para uma mesma taxa
Tomemos uma reserva de três noites a 120 € a noite, mais 60 € de taxas de limpeza. O subtotal que fatura é então de 420 €. Eis o que dá uma taxa de 20 % consoante a linha em que se agarre.
Uma taxa de 20 % aplicada a três bases
Esquema ilustrativo- Sobre o que o hóspede paga
- 95,84 €
- Sobre o subtotal faturado
- 84 €
- Sobre o pagamento líquido
- 70,98 €
A mesma taxa mostrada produz 24,86 € de diferença numa só reserva, ou seja um terço a mais entre os dois extremos. Num mês de seis reservas, a diferença passa de 149 €.
Três noites a 120 €, 60 € de taxas de limpeza, taxas de serviço do hóspede a 14,1 % e estrutura de taxa única a 15,5 % para o pagamento líquido.O detalhe, linha a linha:
| Base | Montante da base | Parte a 20 % |
|---|---|---|
| O que o hóspede paga | 479,22 € | 95,84 € |
| O subtotal que fatura | 420,00 € | 84,00 € |
| O seu pagamento líquido | 354,90 € | 70,98 € |
A primeira pergunta a fazer a uma empresa de gestão não é «qual é a vossa taxa?», é «sobre que linha?». Um contrato a 18 % sobre o pagamento líquido custa menos do que um contrato a 15 % sobre o que o hóspede paga. Comparar duas taxas sem a sua base equivale a comparar dois preços em duas moedas.
O que a Airbnb leva antes de todos
Antes de uma empresa de gestão levar o que quer que seja, a Airbnb já se serviu. Coexistem duas estruturas de taxas. A diferença entre elas passa de doze pontos.
| Estrutura | O que o anfitrião paga | O que o hóspede paga |
|---|---|---|
| Taxas partilhadas | cerca de 3 % do total faturado | taxas de serviço à parte |
| Taxa única | cerca de 15,5 %, quase sempre entre 14 % e 16 % | mais nada |
Nos dois casos, a percentagem recai sobre o preço total, incluindo a tarifa por noite e as taxas faturadas pelo anfitrião, sem impostos e sem taxas do hóspede. É retirada automaticamente do pagamento.
O centro de ajuda dá a fórmula completa do pagamento: a tarifa por noite, mais as despesas adicionais opcionais como a limpeza ou os hóspedes adicionais, menos as taxas de serviço do anfitrião e menos os pagamentos atribuídos aos coanfitriões. Acrescentam-se conforme os casos as despesas bancárias, o imposto sobre as taxas de serviço, as despesas de conversão de divisa e as regularizações.
Não consegue estimar o custo real de uma empresa de gestão sem saber em que estrutura está o seu anúncio. O número lê-se no seu extrato de pagamentos, não num comparativo. Entre 3 % e 15,5 %, a base a que se aplica a taxa da empresa de gestão muda em mais de 60 € na nossa reserva de exemplo.
O que a percentagem nunca cobre
A taxa paga uma prestação, não paga despesas. A lista das rubricas que ficam a seu cargo é a segunda metade do orçamento. Raramente está escrita ao lado da percentagem.
| Rubrica | A pergunta a fazer |
|---|---|
| Taxas de limpeza | quem as recebe, inteiras ou em parte |
| Produtos e consumíveis | faturados à parte ou incluídos |
| Roupa de cama | aluguer, lavagem, reposição de peças gastas |
| Pequenas reparações | limiar acima do qual o consultam |
| Deslocações | faturadas por intervenção ou incluídas |
| Fotografias e anúncio | prestação inicial ou incluída |
| Vigília noturna | incluída, opcional ou inexistente |
| Mês sem reservas | o que continua a ser devido quando não entra nada |
Este último ponto é o mais estruturante. Uma taxa só dispara com uma reserva. Um mês fraco não custa nada em percentagem. Também não traz nada: a pessoa que responde às mensagens nesse mês não recebe pela taxa.
O custo comparado, em euros
Sobre um mês de seis reservas de 420 €, ou seja 2 520 € faturados.
| Base de faturação | Nesse mês | O que compra | |
|---|---|---|---|
| Empresa de gestão | parte das receitas | 504 € a 20 % | limpeza, terreno, mensagens, presença |
| Coanfitrião remunerado | parte das receitas | 252 € a 10 % | mensagens e coordenação, conforme acordo |
| Sentioo | tarifa fixa por alojamento | 9,90 € sem impostos, decrescente até 6,90 € | a resposta às mensagens dos hóspedes |
Estas três linhas não se comparam termo a termo. Pretendê-lo seria desonesto. Uma empresa de gestão manda alguém lá, uma tarifa de software não. Um coanfitrião ocupa ainda outro lugar. A comparação útil é mais estreita: na única rubrica da resposta às mensagens, a diferença de custo é de um fator cinquenta.
É também por isso que o cálculo se faz rubrica a rubrica. Uma empresa de gestão que trata da limpeza e do terreno a 20 % pode continuar a ser a boa escolha. É-o ainda mais se a parte das mensagens sair do perímetro faturado à percentagem.
Ler um orçamento sem se enganar
- Pedir a base de cálculo por escrito. «20 % das receitas» não quer dizer nada enquanto a linha não estiver nomeada.
- Verificar no seu extrato de pagamentos a que estrutura de taxas da Airbnb pertence o seu anúncio.
- Mandar calcular o montante sobre uma reserva real passada, não sobre um mês médio. O mês médio apaga as estadias curtas, que são as menos rentáveis.
- Colocar a pergunta do mês fraco. Um contrato que nada diz do mês sem reservas diz na realidade que nada é devido, portanto que nada será feito.
- Mandar listar as rubricas faturadas para além da taxa. Um orçamento sem essa lista é um orçamento incompleto, não um orçamento vantajoso.
O que fica depois do cálculo
A rubrica mais difícil de quantificar é a disponibilidade, porque não se conta nem em horas nem em reservas. Conta-se em mensagens. E essas chegam quando chegam.
Três formas de cobrir as mensagens- CopiloteA Sentioo prepara a resposta a partir dos factos do alojamento, o anfitrião revê-a antes do envio. O modo mais poupado em confiança exigida.
- HybrideAs perguntas de resposta estável saem sozinhas, tudo o que compromete um custo ou uma decisão volta para si.
- AutopiloteA Sentioo responde diretamente. Um pedido que saia do quadro coberto volta para si.
